Entscheidungsstichwort (Thema)
Weder Vertrag zu Gunsten Dritter noch deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn in einen Grundstückskaufvertrag eine Maklerklausel aufgenommen wird, die auf eine vorab getroffene Vereinbarung verweist
Leitsatz (amtlich)
1. Verweist eine in einen notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommene Maklerklausel auf eine gesonderte vorab getroffene Vereinbarung mit der Kaufvertragspartei, aus der sich deren Verpflichtung zur Zahlung der Courtage bereits ergibt, wird durch die Maklerklausel keine selbständige Verpflichtung der Kaufvertragspartei zugunsten d. Makler*in im Sinne eines Vertrags zugunsten Dritter begründet.
2. Das pauschale Bestreiten des Zugangs einer E-Mail reicht nicht aus, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls kein nachvollziehbarer Anhalt dafür ergibt, warum lediglich die automatisch versendete Widerrufsbelehrung fehlgeleitet worden sein könnte.
Normenkette
BGB §§ 130, 328 Abs. 1, § 652 Abs. 1; ZPO § 286
Tenor
Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers gegen das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 14. Januar 2021 werden zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung einschließlich der Kosten der Streithelferin des Klägers tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Der Kläger verlangt Zahlung einer Maklercourtage.
Der Kläger, ein Immobilienmakler, inserierte im November 2019 auf immowelt.de, einer Website seiner zweitinstanzlichen Streithelferin, eine Immobilie in X. zu einem Kaufpreis von 300.000,- EUR. Nach dem Exposé (Anlage K 1, Bl. 6) sollte eine Käuferprovision von 6 % des Kaufpreises inklusive MwSt. anfallen. Auf das Inserat teilte der Beklagte zu 1 seine Kontaktdaten auf der Website immowelt.de mit und verabredete schließlich, nach dem sich eine Mitarbeiterin des Klägers bei ihm per E-Mail gemeldet hatte, telefonisch einen Besichtigungstermin am 29. November 2019, an dem auch der Beklagte zu 2 teilnahm. Hiernach unterzeichnete der Beklagte zu 1 unter Nennung auch des Beklagten zu 2 einen "Objektnachweis mit Auftrag für Notartermin" (Anlage K 2, Bl. 13), in dem es u.a. hieß,
Erfolgt ein notarieller Vertragsabschluss, werde(n) ich/wir - unbeschadet eines Entgeltes von der Verkäuferseite - eine Maklercourtage in Höhe von (handschriftlich zugetragen) 18.000 EUR inklusive Mehrwertsteuer an die Firma A. zahlen. Die Maklercourtage ist verdient und fällig mit Beurkundung des Vertrages und wird als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) in die Kaufurkunde aufgenommen.
Am 6. Dezember 2019 schlossen die Beklagten in Anwesenheit des Klägers mit der Grundstückseigentümerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag (Anlage K 4, Bl. 15). In dessen "§ 18 Makler" heißt es:
Dieser Vertrag ist durch Vermittlung der Maklerfirma A. (...) zustande gekommen. Die Courtage beträgt 18.000,- EUR inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Sie ist mit wirksamem Abschluss dieses Vertrages verdient und fällig und allein vom Käufer zu zahlen.
Die Erschienenen bestätigen, sich in einer gesondert vorab getroffenen Vereinbarung dahingehend mit dem Makler verständigt zu haben, dass die Courtage vom Käufer zu zahlen ist.
Die Vertragsparteien weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei der Courtageverpflichtung um eine eigene Schuld des Käufers handelt, also nicht um die Übernahme einer solchen Verpflichtung des Verkäufers.
Die Beteiligten ermächtigen den Notar, der vorgenannten Maklerfirma eine Ablichtung dieses Vertrages übersenden.
Die vom Kläger unter dem 11. Dezember 2019 erteilte Rechnung über 18.000,- EUR (Anlage K 5, Bl. 29) mit der Bitte um Überweisung bis 20. Dezember 2019 beglichen die Beklagten nicht, auch nicht nach anwaltlicher Mahnung vom 13. Januar 2020 (Anlage K 6, Bl. 30) mit Frist zur Zahlung bis zum 24. Januar 2020. Vielmehr erklärten sie mit einem Schreiben vom 20. Januar 2020 (Anlage K 7, Bl. 36) den Widerruf des Maklervertrages.
Mit seiner Anfang Februar 2020 erhobenen Klage hat der Kläger die Zahlung von 18.000,- EUR nebst Zinsen ab dem 21. Dezember 2019 sowie von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von 924,80 EUR nebst Zinsen seit dem 29. Januar 2020 verlangt. Er hat behauptet, die Beklagten seien in der von immowelt versandten E-Mail, die er wie aus der Anlage K 1 ersichtlich neu erstellt habe, ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt worden; einer Insertion dort sei automatisch immer eine (solche) Belehrung angehängt. Ein Widerrufsrecht habe den Beklagten, von Berufs wegen unstreitig Kaufleute, ohnehin nicht zugestanden. Im Übrigen habe er einen eigenständigen Anspruch aus der notariellen Vereinbarung.
Die Beklagten haben sich dem entgegengestellt. Eine Widerrufsbelehrung oder ein Widerrufsformular hätten sie nicht erhalten. Die Belehrung in der Anlage K 1 sei ohnehin nicht genügend, da daraus nicht klar hervorgehe, ob es sich bei dem zu widerrufenden Vertrag um den Maklervertrag, den Kaufvertrag oder einen Vermittlungsvertrag mit der immowelt handele. In Ansehung des Vertrages seien...