Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Renovierungsklausel: Voraussetzungen für einen Vergleich

Leitsatz

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, so ist ein Vermieter gleichwohl berechtigt, im Wege eines individuell vereinbarten Vergleichs zu regeln, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführt. Jedoch setzt diese Individualvereinbarung voraus, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel erkennt, aber gleichwohl zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit ist, etwa weil er hierfür eine Gegenleistung erhält.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 535

Kommentar

Ein Wohnungsunternehmen wurde im Verfahren nach dem Unterlassungsklagengesetz rechtskräftig verurteilt, die Verwendung einer (wegen der Vereinbarung starrer Fristen) unwirksamen Renovierungsklausel künftig zu unterlassen. In der Folgezeit forderte das Unternehmen einen ihrer Mieter anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses auf, diverse "Mietschäden" zu beseitigen. Unter anderem verlangte das Unternehmen das Entfernen der Tapeten und das Abschleifen und Neulackieren der Türen. Dies wurde vom Mieter akzeptiert. Das Landgericht verhängte gegen das Unternehmen ein Ordnungsgeld in Höhe von 2.000 EUR. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Unternehmens: Die Leistung des Mieters beruhe auf einem individualvertraglich vereinbarten Vergleich, wobei die Gegenleistung in dem Verzicht des Unternehmens auf weitere Schadensersatzforderungen zu sehen sei.

Der Senat folgt dieser Auffassung nicht: Eine rechtliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der fraglichen Arbeiten bestand nicht. Der Mieter hatte weder die Tapeten noch die Türen schuldhaft beschädigt; vielmehr waren die vom Unternehmen geforderten Leistungen erforderlich, weil die Tapeten und das Lackwerk im Verlauf der Mietzeit abgenutzt wurden. In einem solchen Fall zählt die Erneuerung zu den Schönheitsreparaturen. Eine Verpflichtung hierzu setzt eine wirksame Renovierungsklausel voraus; daran fehlte es, weil das Unternehmen aufgrund des Unterlassungsurteils die im Mietvertrag vereinbarte Klausel nicht mehr verwenden durfte.

Zwar ist ein Vermieter gleichwohl berechtigt, mit dem Mieter im Wege eines individuell vereinbarten Vergleichs zu vereinbaren, dass dieser Schönheitsreparaturen ausführt. Jedoch setzt das Zustandekommen einer Individualvereinbarung voraus, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel erkennt, aber gleichwohl zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit ist, etwa weil er hierfür eine Gegenleistung erhält.

Diese Voraussetzungen sind vom Vermieter zu beweisen, was hier nicht gelang.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2011, I-6 W 210/11OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.12.2011, I-6 W 210/11, WuM 2012 S. 214