Schönheitsreparaturen – Ein "Zuviel" macht Klausel unwirksam

1 Leitsatz

Die Überschreitung des Umfangs der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formulierten Definition der Schönheitsreparaturen in einer mietvertraglichen Klausel über die Abwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.

2 Normenkette

BGB §§ 551, 541 Abs. 1, 215

3 Das Problem

Nach gesetzlicher Definition umfassen die "Schönheitsreparaturen" nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Diese Arbeiten können vom Vermieter auch durch Formularmietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Zu beachten ist, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist, wenn dem Mieter Arbeiten auferlegt werden, die über den gesetzlich definierten Inhalt hinausgehen, z. B. den Mieter ausdrücklich auch zur Durchführung von Außenanstrichen verpflichten (z. B. Außenseite von Fenstern, Balkontür, Loggien). Die bloße Streichung der Textbestandteile, durch die der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten wird, liefe nach der Rechtsprechung des BGH auf eine – nach dem Gesetz unzulässige – geltungserhaltende Reduktion hinaus (BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08). Gleiches gilt, wenn die Formularklausel ohne Einschränkung das Streichen der Fenster und Türen bestimmt. Daraus folgt nämlich, dass die Außenseiten nicht ausgeschlossen sind. Auch eine solche Klausel ist nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung unwirksam und kann nicht teilweise (bzgl. der Innenseiten) erhalten werden. Dies hat zur Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09; BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 222/09).

4 Die Entscheidung

Dies gilt nach einem Urteil des AG Hamburg auch dann, wenn die Klausel missverständlich ist und der Inhalt nicht zweifelsfrei auf den gesetzlich definierten Umfang beschränkt ist. Wird dem Mieter auferlegt, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird durch die Regelung nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist, da die Formulierung "von innen" sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht. Eine Klausel dieses Inhalts ist nach Ansicht des AG Hamburg insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

5 Entscheidung

AG Hamburg, Urteil v. 28.6.2023, 49 C 104/21, ZMR 2024, 138