Schönheitsreparaturen: Renovierungspflicht nicht auf Parketterneuerung und Außenanstriche erweitert

Leitsatz

a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine erhebliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009 S. 286).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB §§ 307 Abs. 1, 535; II. BV § 28 Abs. 4

Kommentar

Ein Mietvertrag über eine frei finanzierte Wohnung enthält u. a. folgende Klauseln (Unterstreichungen durch die Redaktion):

§ 4 Nr. 9

Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)

...

§ 13

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden,Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett,Reinigung von Teppichböden,das Streichender Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowieder Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen ...

Der BGH hatte über die Wirksamkeit der beiden Klauseln zu entscheiden.

1 Begriff der Schönheitsreparaturen

Für preisgebundene Wohnungen wird der Begriff der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV geregelt. Danach zählen hierzu "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Durch Urteil vom 18.2.2009 (VIII ZR 210/08) hat der BGH entschieden, dass diese Begriffsbestimmung auch für den preisfreien Wohnraum gilt. Weiter ist in dem Urteil ausgeführt, dass eine vertragliche Erweiterung der Renovierungspflicht durch Formularvertrag gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt und damit unwirksam ist.

Die Klausel in § 13 des Mietvertrags weicht in 2 Punkten von der Regelung in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV ab. Zum einen ist dort bestimmt, dass zu den Schönheitsreparaturen auch "das Reinigen und Abziehen und (die) Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett" gehört. Der BGH führt hierzu aus, dass diese Arbeiten der Instandhaltung zuzurechnen sind. Zum anderen wird der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel zum Streichen "der Türen und Fenster" verpflichtet. Anders als in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfasst die Klausel auch die Außenanstriche. Diese Erweiterung verstößt gegen § 307 BGB.

2 Renovierungsklausel insgesamt unwirksam

Das Berufungsgericht hat unter Rückgriff auf die sog. "blue pencil-Regel" angenommen, dass die Klausel in § 4 Nr. 9 des Mietvertrags trotz der teilweisen Unwirksamkeit der in § 13 des Mietvertrags enthaltenen Ausführungsbestimmungen weiterhin Bestand hat.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Die Ausführungsbestimmungen sind nach seiner Auffassung so eng mit der Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter verknüpft, dass diese Pflicht nicht bestehen bleiben kann, wenn die Ausführungsbestimmungen unwirksam sind. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die jeweiligen Pflichten in einer Klausel geregelt sind oder auf 2 voneinander getrennte Klauseln verteilt werden.

Dies entspricht der Auffassung, die der Rechtsprechung des BGH zu der Verbindung der Renovierungsklausel mit einem starren Fristenplan (Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, NJW 2006 S. 2915) oder mit einer unzulässigen Farbwahlregelung (Urteil v. 18.6.2008, VIII ZR 224/07, NJW 2008 S. 2499) zugrunde liegt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, NJW 2010 S. 674 m. Anm. Eisenschmid, jurisPR-MietR 6/2010 Anm. 1