Schönheitsreparaturen – Schadensersatz wegen unterlassener Durchführung?

Leitsatz

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

2. Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt und ist der Vermieter der Ansicht, dass diese ungenügend sind, so muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 280, 281, 535

Kommentar

Der Vermieter hat den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zur Rückgabe der Mietsache aufgefordert. Außerdem enthielt das Schreiben folgende Ankündigung: Wegen weitergehender Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, behalten wir uns ... Feststellungen vor, sobald die vollständig geräumten Räumlichkeiten von uns besichtigt werden konnten.

Der Mieter hat die Mietsache geräumt, verschiedene Rückbauarbeiten und Schönheitsreparaturen ausgeführt und die Räume sodann an den Vermieter übergeben. Dieser vertritt die Ansicht, dass die Arbeiten unvollständig und ungenügend sind. Er nimmt den Mieter auf Schadensersatz wegen Schlechterfüllung der Rückgabepflicht in Anspruch.

Dieser Anspruch besteht nicht. Maßgeblich hierfür sind zwei Erwägungen:

1. Ist der Mieter bei Vertragsende zur Durchführung von Rückbauarbeiten oder Schönheitsreparaturen verpflichtet, so setzt ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht voraus, dass der Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wird (§§ 280, 281 BGB). Eine derartige Erklärung hat der Vermieter nicht abgegeben. Zwar gilt der Grundsatz, dass eine Leistungsaufforderung entbehrlich ist, wenn der Mieter die Erfüllung endgültig und bestimmt verweigert; ein solcher Fall wird angenommen, wenn der Mieter auszieht, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, obwohl deren Notwendigkeit offensichtlich ist. Jedoch gilt dieser Grundsatz nicht, wenn der Vermieter ankündigt, dass er sich wegen der Schönheitsreparaturen mit dem Mieter in Verbindung setzen will. Hier darf der Mieter darauf vertrauen, dass sich der Vermieter entsprechend seiner Ankündigung verhält.

2. Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt und ist der Vermieter der Ansicht, dass diese ungenügend sind, so reicht eine "einfache" Leistungsaufforderung nicht aus. Vielmehr "muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht".

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 09.06.2008, 12 U 183/07KG Berlin, Beschluss v. 9.6.2008, 12 U 183/07, WuM 2008, 592 m. Anm. Both, jurisPR-MietR 7/2009 Anm. 2