Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel in Gewerbemiet- und Pachtverträgen

Leitsatz

1.

Die formularmäßige Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag "Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert" ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (Fortführung von BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09, NJW 2010 S. 2877).

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

2.	Schönheitsreparaturen werden erst fällig, wenn sich die Mieträume in einem zur Durchführung der Renovierung geeigneten baulichen Zustand befinden.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1, 535 Abs. 1

Kommentar

Zu Leitsatz 1

Der Pachtvertrag über eine Gaststätte enthält die im Leitsatz wiedergegebene Renovierungsklausel. Danach ist der Pächter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "durchführen zu lassen". Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat eine vergleichbare Klausel in einem Wohnraummietvertrag für unwirksam erachtet, weil die Klausel als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann mit der Folge, dass dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung genommen wird (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09, NJW 2010 S. 2877). In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass Fachhandwerkerklauseln bei der Gewerbemiete und bei der Pacht wirksam vereinbart werden können (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 538 BGB Rdn. 129; Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 13 Rdn. 204; wohl auch BGH, Urteil v. 10.11.1982, VIII ZR 252/81, NJW 1983 S. 446 unter Ziff. IV 3). Das Gericht führt demgegenüber aus, dass die vom BGH für die Wohnraummiete entwickelten Grundsätze auch für die Gewerbemiete und die Pacht gelten.

Zu Leitsatz 2

In einem 2. Teil der Entscheidung weist das Gericht darauf hin, dass Schönheitsreparaturen erst fällig werden, wenn sich die Mieträume in einem zur Durchführung der Renovierung geeigneten baulichen Zustand befinden. In dem zur Entscheidung stehenden Fall war das Mauerwerk infolge einer Undichtigkeit des Daches durchfeuchtet. Das Gericht führt hierzu aus, dass die Beseitigung dieser Baumängel Sache des Vermieters sei. Vor Durchführung einer solchen sog. "Grundrenovierung" sei der Mieter auch bei wirksamer Renovierungklausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.12.2010, I-10 U 66/10, GuT 2010 S. 344