SCHÖNHEITSREPARATUREN - Unwirksamkeit einer unklaren Quotenabgeltungsklausel

Leitsatz

Auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, kann unwirksam sein, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht genügend klar macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB verstößt.

Fakten:

Der Vermieter verweigert die Rückzahlung der Kaution. Er hatte die Wohnung renoviert übergeben. Nach dem Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel lautete: "Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragspar teien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen." Der BGH entscheidet: Die verwendete Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligt. Dem durchschnittlichen Mieter wird nicht hinreichend klar und verständlich, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote der Einwand offenbleiben soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt. Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06

Fazit:

Durch Ur teil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06 hatte der BGH entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote). Nunmehr hat der BGH entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit "flexibler" Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie nicht eindeutig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.