Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 1 Überblick Wohnraum

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt.

Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne. Schönheitsreparaturen sind vielmehr alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Dazu gehört alles, was sich beim Wohnen abgenutzt hat und sich mit Farbe, Lack, Gips oder Tapete erneuern lässt: Das Streichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper inklusive Heizungsrohre, das Streichen der Innentüren, der Fenster sowie der Außentüren von innen. Auch die Beseitigung von Dübeln und das fachgerechte Verschließen der Löcher in den Wänden gehört dazu.

Grundsätzlich ist der Mieter nie verpflichtet zu streichen, wenn er eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung angemietet hat und dafür keine angemessene Ausgleichszahlung erhalten hat.^[1] Die Frage, wann eine Wohnung als renoviert gilt, wird dahingehend beantwortet, dass allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein dürfen. Von einer Renovierungsbedürftigkeit ist schon dann auszugehen, wenn die Holzrahmen der Fenster nicht frisch gestrichen sind oder Lack abgeplatzt ist^[2] oder wenn Scheuerleisten, Türen und Heizungsrohre nicht lackiert sind.^[3]

Klauseln, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegen, sind unwirksam. Den unrenovierten Anmietungszustand der Wohnung muss der Mieter aber beweisen können, falls es zum Streit kommt. Das bedeutet, dass es immer ratsam ist, beim Einzug ein Wohnungsabnahmeprotokoll anzufertigen. Ist das nicht möglich, sollte der Zustand der Mietsache mit Fotos dokumentiert und von einem Zeugen bestätigt werden. Der BGH hat erst vor Kurzem festgestellt, dass ein Mieter, der in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen ist, sogar von seinem Vermieter die Renovierung verlangen kann. Dies gilt jedoch nur, wenn sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Außerdem soll der Mieter an den (hälftigen) Kosten der Renovierung beteiligt werden.^[4]

Wurde die Wohnung renoviert übergeben, kann der Vermieter grundsätzlich seine Pflicht auf Vornahme der Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen. Damit die Vereinbarung gültig ist, müssen die Schönheitsreparaturenklauseln im Mietvertrag aber recht viele Voraussetzungen erfüllen. So dürfen etwa keine starren Fristen vereinbart sein und der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Malerarbeiten selbst durchzuführen.

Auch sog. Farbwahlklauseln, also Regelungen, die festlegen, dass Schönheitsreparaturen in neutralen deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, sind während der Mietzeit unwirksam.^[5] Während der Mietzeit kann ein Mieter sich nach eigenem Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig.

Auch unbedingte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung stets fachmännisch renovieren muss, sind unwirksam.^[6] Gleiches gilt für Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben.^[7] Der Vermieter kann nur die Rückgabe in neutralen Farben fordern. Steht eine unwirksame Endrenovierung- oder Auszugsrenovierungsklausel im Mietvertrag, muss der Mieter nicht renovieren, egal wie lange er in der Wohnung gelebt hat.

[1] BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14

[2] LG Berlin, Beschluss v. 4.6.2015, 67 S 140/15.

[3] LG Berlin, Urteil v. 2.10.2015, 63 S 335/14.

[4] BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18.

[5] BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 166/08.

[6] BGH, Urteil v. 12.9.2007, VIII ZR 316/06.

[7] BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10.