Schönheitsreparaturklausel für Außenanstrich ist unwirksam

Leitsatz

Türen und Fenster müssen vom Mieter nur von innen gestrichen werden: Eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter bei Auszug zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia verpflichtet, ist unwirksam.

Sachverhalt

Ein Formularmietvertrag hatte u.a. folgende Klausel enthalten: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter […] einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von über 8500 EUR wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf, das dem Vermieter einen teilweisen Schadensersatzanspruch zugesprochen hatte. Der Mietrechtssenat des BGH entschied, dass eine solche Klausel insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Zur Begründung führte er aus, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden, weshalb dem Vermieter nach Auszug auch kein Schadensersatzanspruch habe zustehen können.

Die entsprechenden Formularklauseln sind vielmehr nach § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert ist. Soweit es Türen und Fenster betrifft, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen.

Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile – der "Blue Pencil Test" – mit denen der zulässige Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten wird, liefe der Sache nach auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinaus.

Hinweis

Das Urteil liegt auf der Linie der BGH-Rechtsprechung der letzten Jahre, in denen der BGH zahlreiche Schönheitsreparatur- und Renovierungsklauseln zugunsten der Mieter gekippt hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08.