Schwarzbau rechtfertigt fristlose Kündigung

1 Leitsatz

Hat der Mieter vor mehr als 30 Jahren ohne Einholung einer Baugenehmigung das Dachgeschoss ausgebaut und weigert er sich beharrlich, den Zustand formell und materiell zu legalisieren, obwohl der Mietvertrag vorsieht, dass der Ausbau des Dachgeschoss sach- und fachgerecht erfolgen soll, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2 Normenkette

§§ 543 Abs. 1, 546 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).

4 Die Entscheidung

Dies ist nach einem Urteil des LG Köln der Fall, wenn der Mieter das Dachgeschoss des gemieteten Hauses ohne Einholung einer Baugenehmigung ausgebaut hat und sich beharrlich weigert, den Zustand formell und materiell zu legalisieren, obwohl der Mietvertrag vorsieht, dass der Ausbau des Dachgeschosses sach- und fachgerecht zu erfolgen hat.

Unerheblich ist dabei nach Auffassung des LG Köln, dass seit dem Ausbau bereits 33 Jahre vergangen sind, in denen kein Rechtsvorgänger der Vermieterin diesen Zustand je rügte, obwohl auch dort bekannt gewesen sein muss, dass die Mieter keine Baugenehmigung eingeholt haben. Hierauf kommt es im Ergebnis jedoch nicht an, da der Mieter auch nach Kenntniserlangung über die (zumindest formelle) Bauordnungswidrigkeit keinerlei Schritte eingeleitet haben, um die Bauordnungswidrigkeit abzustellen. So hat der Mieter weder – wie vom Vermieter gefordert – eine Baugenehmigung beantragt, um die Baumaßnahme nachträglich zu legalisieren, noch hat er die Nutzung der ausgebauten Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Aufenthaltsräume i. S. d. Bauordnungsrechts eingestellt. Hierzu wäre er schon allein aus dem Grund verpflichtet gewesen, dass sich der Vermieter als Eigentümer beispielsweise im Brandfall erhöhten Haftungsrisiken ausgesetzt sieht und u. U. auch Schuldner bauordnungsrechtlicher Sanktionen werden kann.

Der Mieter kann auch nicht einwenden, der Vermieter hätte sich um die Einholung der Baugenehmigung kümmern müssen, da die Formulierung im Mietvertrag, wonach der Ausbau des Dachgeschosses "sach- und fachgerecht" zu erfolgen hat, auch die Einholung der Baugenehmigung auf Kosten des Mieters einschließt. Nach alledem war die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht mehr zumutbar.

5 Entscheidung

LG Köln, Urteil v. 5.12.2019, 6 S 12/19