Zusammenfassung
Die Grundschuld und die zugrunde liegende Forderung sind zwar nach dem Gesetz voneinander unabhängig. Gleichwohl sind sie in der Regel miteinander schuldrechtlich verknüpft durch einen sog. Sicherungsvertrag: Die Grundschuld soll der Sicherung einer oder mehrerer Forderungen dienen. Man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld. Ihre Chancen und Risiken werden im Folgenden erläutert.
1 Was bedeutet "Sicherungsgrundschuld"?
Legaldefinition
Erst durch das "Risikobegrenzungsgesetz" wurde der Begriff der Sicherungsgrundschuld in § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB gesetzlich definiert: Es handelt sich um eine Grundschuld, die "zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden" ist. Meist geht es um die Sicherung einer Darlehensrückzahlung.
Keine Akzessorietät
Auch die Sicherungsgrundschuld ist als Unterfall der Grundschuld in ihrer Entstehung, ihrem Fortbestand und ihrer Übertragung von der gesicherten Forderung grundsätzlich unabhängig. Gleichwohl gibt es über den Sicherungsvertrag eine Verknüpfung der dinglichen Ebene (Grundschuld) mit der schuldrechtlichen Ebene (Forderung).
2 Sicherungsvertrag
2.1 Inhalt und Form
Grundschuld bleibt selbstständig
Kernstück des Sicherungsvertrags ist die sog. Zweckerklärung, die genau bestimmt, welche Forderungen gesichert werden sollen. Aber: Auch die Sicherungsgrundschuld steht dem Gläubiger unabhängig davon zu, ob die gesicherte Forderung besteht oder nicht. Die Sicherungsabrede darf auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Aus ihr kann sich allerdings im Fall der Unwirksamkeit oder des Erlöschens der Forderung ein Anspruch des Bestellers auf Rückgewähr der Grundschuld ergeben.
Dreiecksverhältnis
Die Parteien des Sicherungsvertrags müssen mit denen des Schuldverhältnisses, auf dem die gesicherte Forderung beruht, nicht identisch sein.
Keine Personenidentität bei Forderung und Grundschuld
Die Ehefrau E bestellt einer Bank, die ihrem Ehemann S einen Geschäftskredit gewährt hat, zur Sicherung dieser Darlehensforderung eine Sicherungsgrundschuld an ihrem Grundstück. Hier besteht das Sicherungsgeschäft zwischen E und Bank, während der Darlehensvertrag zwischen der Bank und S abgeschlossen wurde.
Sicherungsklausel als Teil des Kreditgeschäfts
Sind der Grundstückseigentümer und der persönliche Schuldner jedoch personengleich, bilden das Kreditgeschäft und der Sicherungsvertrag i. d. R. eine rechtliche Einheit. Beide Verträge werden meist auch gleichzeitig geschlossen. Die entsprechenden rechtsgeschäftlichen Erklärungen bedürfen keiner besonderen Form. Allerdings werden häufig die Erklärungen, die im Zusammenhang mit Kreditgewährung und Grundschuldbestellung abgegeben werden, in einer Urkunde zusammengefasst. Diese einheitliche Urkunde bedarf dann der notariellen Beurkundung, wenn sie – wie üblich – die Erklärung der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Damit ist auch den Formvorschriften Genüge getan, die für andere mögliche Erklärungen in dieser Urkunde gelten, z. B. für die Eintragungsbewilligung des Eigentümers (öffentliche Beglaubigung) oder für ein Schuldanerkenntnis, durch das der Eigentümer für die Zahlung des Grundschuldbetrags die persönliche Haftung, also mit seinem gesamten Vermögen, übernimmt (einfache Schriftform).
Sicherungsabrede in die notarielle Urkunde aufnehmen
Allerdings ist oft die eigentliche Sicherungsabrede nicht in der notariellen Urkunde enthalten. Für geschäfts- und rechtsunkundige Kreditnehmer und Sicherungsgeber empfiehlt es sich, trotz etwaiger Mehrkosten auch die Sicherungsabrede in die notarielle Urkunde mit aufnehmen zu lassen, damit sich die Beratung (und etwaige Haftung) des Notars gerade auf diejenigen Teile des komplexen Vertragswerks erstreckt, die mit besonderen Risiken verbunden sind.
Keine Freigabeklausel erforderlich
Für die Wirksamkeit des Sicherungsvertrags ist es ohne Bedeutung, ob er eine sog. Freigabeklausel enthält. Der Sicherungsnehmer ist auch ohne ausdrückliche Bestimmung verpflichtet, Sicherungsgut freizugeben, soweit dessen Wert sein berechtigtes Sicherungsinteresse übersteigt.
2.2 Verbraucherschutz
2.2.1 Widerrufsrecht
Zusage des Eigentümers widerrufbar?
"Pacta sunt servanda" – Verträge müssen grundsätzlich eingehalten werden. Eine Widerrufsmöglichkeit könnte für den Schuldner und Sicherungsgeber bei sog. Haustürgeschäften oder Verbraucherdarlehen bestehen.
Die Grundschuldbestellung kommt von vornherein nicht als Vertrag über eine entgeltliche Leistung i. S. d. § 312 BGB in Betracht, sodass ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB weder aus einer Haustür- noch aus einer Fernabsatzsituation resultieren kann.
Abgrenzung
Die Sicherungsvereinbarung zwischen einem Verbraucher und einer Bank unterli...