Sonderumlage muß nicht immer betragsmäßig genau beziffert sein

Leitsatz

Soweit von einem Wohnungseigentümer Zahlung aufgrund einer beschlossenen Sonderumlage verlangt wird, setzt dies voraus, daß das geschuldete Wohngeld im Eigentümerbeschluß über die Sonderumlage betragsmäßig bezeichnet wird. In Ausnahmefällen kann es jedoch genügen, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt.

Sachverhalt

Mit einem inzwischen bestandskräftigen Eigentümerbeschluß beschlossen die Wohnungseigentümer den infolge des wirtschaftlichen Zusammenbruchs des Bauträgers steckengebliebenen Bau fertigzustellen. Weiter beschlossen sie, für die Fertigstellung der Wohnanlage eine Sonderumlage zu erheben. Der auf die jeweiligen Wohnungseigentümer entfallende Gesamtbetrag der Sonderumlage wurde dabei nicht betragsmäßig ausgewiesen, sondern bestimmt, daß pro Tausendstel Miteigentumsanteil ein bestimmter und auch ausgewiesener Betrag zu bezahlen sei.

Zwei Wohnungseigentümer begehren nunmehr Rückzahlung der von ihnen geleisteten Vorauszahlungen und sind der Auffassung, sie seien zur Zahlung niemals verpflichtet gewesen, da der auf die einzelnen Eigentümer entfallende Gesamtbetrag im zugrundeliegenden Eigentümerbeschluß nicht betragsmäßig ausgewiesen war.

Entscheidung

Die Ansicht der beiden Wohnungseigentümer ist zwar richtig, jedoch kein Grundsatz ohne Ausnahme. Zunächst zum Grundsätzlichen: Nach § 16 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Soweit dabei eine Sonderumlage gefordert wird, setzt die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers einen entsprechenden Eigentümerbeschluß voraus. Durch diesen wird dann die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich festgelegt. In dem der Sonderumlage zugrundeliegenden Eigentümerbeschluß muß aber die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausgewiesen sein.

Nun die Ausnahme: In bestimmten Fällen kann es genügen, daß dieser Betrag nicht ausgewiesen ist, was dann der Fall ist, wenn er ohne weiteres von den Wohnungseigentümern selbst errechnet werden kann. In vorliegendem Beschluß war zwar der Betrag des auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils an der Sonderumlage nicht betragsmäßig ausgewiesen, der geschuldete Betrag aber wegen seiner Abhängigkeit von der Größe des Miteigentumsanteils ohne weiteres zu errechnen - denn letztlich ergibt sich die Größe des Miteigentumsanteils der Wohnungseigentümer aus der Teilungserklärung.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 11.03.1998, 2Z BR 7/98

Fazit:

Die Entscheidung folgt praktischen Bedürfnissen im Rahmen möglichst rationeller Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums insbesondere bei großen Wohneigentumsanlagen mit vielen Wohnungseigentümern. Es ist daher also grundsätzlich und unbedenklich möglich Im Beschluß über die Bildung einer Sonderumlage zu bestimmen, daß jeder Wohnungseigentümer einen bestimmten Betrag pro Tausendstel Miteigentumsanteil zu tragen hat. Letztlich dürfte der einzelne Miteigentümer auch nicht überfordert sein, die entsprechende Größe seines Miteigentumsanteils und den auf ihn entfallenden Gesamtbetrag selbst zu ermitteln, da neben den entsprechenden Angaben in der Teilungserklärung auch solche im Erwerbsvertrag zu finden sein dürften.