Sonderumlage wegen Zahlungsunfähigkeit einer Gemeinschaft aufgrund erheblicher Wohngeldrückstände eines Eigentümers

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. In einer Gemeinschaft wurde bestandskräftig beschlossen:

Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage in Höhe von DM 30/10.000stel MEA, zahlbar innerhalb 10 Tagen nach Zahlungsaufforderung, spätestens bis 31. 12. 1996. Eigentümer, die dieser Zahlungsaufforderung nicht nachkommen, werden mit 12% Zinsen ab Fälligkeit belastet. Der Grund für die Sonderumlage ist, dass die Eigentümergemeinschaft zahlungsunfähig ist, weil die Firma ...  (Antragsgegnerin) ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachgekommen ist. Ein Gerichtsverfahren ist anhängig.

Die Sonderumlage wird an die Eigentümer zurückbezahlt, wenn die Firma ...  ihren gesamten Rückstand bezahlt hat. Der Zahlungsrückstand der Firma ...  beträgt zur Zeit DM 200.000.

In der Folgezeit haben die Antragsteller im anhängigen Wohngeldverfahren beantragt, die Antragsgegnerin auch zur Zahlung einer Sonderumlage in Höhe von DM 178.320 nebst 12% Zinsen seit 1. 1. 1997 zu verpflichten. Die Antragsgegnerin wurde in Höhe dieses Betrages zur Zahlung verurteilt.

2. Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus (BGHZ 108, 44, 47; BayObLG NZM 98, 918). Im vorliegenden Eigentümerbeschluss ist die Gesamthöhe der Umlage festgelegt (in Abhängigkeit von der Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile); der Einzelbetrag lässt sich für jeden Eigentümer ohne weiteres errechnen; damit ist der Beschluss eine ausreichende Grundlage für den geltend gemachten Zahlungsanspruch (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 98, 1386; FGPrax 97, 19, 20).

Der Beschluss ist auch nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig (wie von Antragsgegnerseite vorgetragen); dabei kann es offen bleiben, inwieweit überhaupt ein Mangel hinreichender Bestimmtheit zur Nichtigkeit (und nicht nur zur Anfechtbarkeit) eines Beschlusses führen kann. Es genügt bei einer solchen Beschlussfassung, dass der Beschluss die für die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer maßgebenden Umstände festlegt; einer näheren Bezeichnung der Rückstände, die zur Erhebung der Umlage Anlass gaben, bedurfte es nicht; damit war der Beschluss nicht mangelhaft. Auch die Antragsgegnerin muss den auf sie entfallenden Umlagebetrag jedenfalls so lange bezahlen, als nicht zwischen den Beteiligten unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist, dass die (ursprüngliche) Wohngeldforderung vollständig beglichen ist. Insoweit kommt also kein Ausgleich und keine Verrechnung in Betracht, soweit noch in dem beim AG anhängigen Verfahrensteil über die Höhe der (ursprünglichen) Wohngeldrückstände der Antragsgegnerin zu entscheiden ist. Erst wenn die Voraussetzungen für eine Rückzahlung der Sonderumlage vorliegen, müssen hier Zahlungen an sämtliche Eigentümer entsprechend den von ihnen erbrachten Anteile geleistet werden.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 178.320.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 18.03.1999, 2Z BR 184/98)

zu Gruppe 5:  Rechte und Pflichten der Miteigentümer