Sonderumlage (WEMoG) / 3 Darstellung in Jahresabrechnung/Vermögensbericht

Eine beschlossene Sonderumlage ist in der Jahresabrechnung darzustellen. Sie darf nicht gesondert neben der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahrs abgerechnet werden.^[1] Die Beitragsleistungen sind wie die Hausgelder als Einnahme darzustellen. Abhängig davon, wann die bereits erhobene Sonderumlage zur Verfügung gestellt wurde und die aus ihr finanzierten Maßnahmen durchgeführt werden, also entsprechender Abfluss erfolgt, ist sie im Vermögensbericht auszuweisen.

[1] AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 28.9.2022, 539 C 30/19, ZMR 2022, 1003.

3.1 Zufluss und Abfluss im selben Jahr

Denkbar einfach ist die Darstellung in all den Fällen, in denen Zufluss der Beiträge und Abfluss durch Finanzierung der beschlossenen Maßnahme im Abrechnungsjahr erfolgen. Die Beiträge sind als Einnahme darzustellen, die finanzierte Maßnahme ist entsprechend auf der Ausgabenseite zu berücksichtigen.

Darstellung einer im Wirtschaftsjahr durch Sonderumlage finanzierten und abgeschlossenen Maßnahme in der Jahresabrechnung

Beispiel:

Die Wohnungseigentümer beschließen am 14.5.2025 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR zwecks Finanzierung einer im Sommer 2025 durchzuführenden Dachsanierung. Die Maßnahme ist im September vollendet, der Verwalter begleicht die entsprechende Handwerkerrechnung.

Muster

Jahresabrechnung 2025

A Einnahmen/Ausgaben

I Einnahmen

Einnahmenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
	Hausgeldzahlungen Bewirtschaftungskosten	25.000	MEA	100/1.000	2.500
	Sonderumlage Dachsanierung	10.000	MEA	100/1.000	1.000
Gesamteinnahme		35.000			3.500

II Ausgaben

Ausgabenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
	Gebäudeversicherung	(...)	MEA	100/1.000	(...)
	(...)	(...)	MEA	100/1.000	(...)
	Dachsanierung	10.000	Einheiten	1/10	1.000
Gesamtausgaben		(...)			(...)

WEMoG

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bedarf es in der Jahresabrechnung keiner Angaben mehr über die Konten(be)stände, da der Verwalter gem. § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung eines Vermögensberichts verpflichtet ist.^[1] Der Vermögensbericht hat den Stand der gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu enthalten.^[2] Anzugeben sind also insbesondere die Kontenstände.

Nach wie vor aber ist eine Darstellung der Kontenentwicklung im Rahmen der Jahresabrechnung empfehlenswert. Sie dient der Prüfbarkeit der Abrechnung und einer Eigenkontrolle des Verwalters. Im Vermögensbericht würde eine Sonderumlage, bei der Zufluss und Abfluss im selben Jahr erfolgt, keine Erwähnung finden.

Im Rahmen der optionalen Darstellung der Kontenentwicklung würde dann ebenso Berücksichtigung der Beitragszahlungen etwa wie nachfolgend erfolgen:

Darstellung der Maßnahme in der Kontenentwicklung (optional)

Kontenentwicklung

I Girokonto bei der X-Bank, IBAN ____________________, BIC ____________________

Anfangsbestand zum 1.1.2025	2.500 EUR
+ Beitragszahlungen Bewirtschaftungskosten	25.000 EUR
+ Beitragszahlungen Erhaltungsrücklage	2.500 EUR
+ Beitragszahlungen Sonderumlage Dachsanierung	10.000 EUR
./. Bewirtschaftungskosten (einschl. Dachsanierung)	34.500 EUR
Endbestand zum 31.12.2025	1.500 EUR

[1] AG Wiesbaden, Urteil v. 1.7.2022, 92 C 3463/21, ZMR 2022, 756.

[2] Siehe Blankenstein, Vermögensbericht, Kap. 6.4 Muster eines Vermögensberichts.

3.2 Abfluss im Folgejahr

Anders würde die Darstellung dann erfolgen, wenn die Beiträge der Sonderumlage zwar in der Abrechnungsperiode eingenommen werden, die entsprechende Ausgabe jedoch erst in der Folgewirtschaftsperiode getätigt wird.

3.2.1 Darstellung in der Jahresabrechnung

Jahresabrechnung: Darstellung einer durch Sonderumlage finanzierten Maßnahme, die erst im Folgejahr abgeschlossen wird

Beispiel:

Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2025 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR für eine im Frühjahr 2026 umzusetzende Dachsanierung. Die Beiträge sind zum 1.12.2025 zur Zahlung fällig.

In diesem Fall empfiehlt sich die Darstellung der Umlageeinnahmen gesondert außerhalb des Abrechnungsteils, da eine Saldierung mit den Kosten in der Abrechnungsperiode gerade zu vermeiden ist. Die Mittel der Sonderumlage werden ja im darauffolgenden Jahr benötigt. Im Rahmen der optionalen Kontendarstellung würde berücksichtigt, dass die Beitragszahlungen zwecks Zinserzielung dem Rücklagenkonto zugeführt werden:

Muster

Jahresabrechnung 2025

I Einnahmen / Ausgaben (...)

II Sonderumlage Dachsanierung

		Ist (EUR)		Soll (EUR)
		Gesamt (EUR)	Ihr Anteil (EUR)	Gesamt (EUR)	Ihr Anteil (EUR)
Beitragszahlungen		10.000	2.500	10.000	2.500

Darstellung der Kontenentwicklung

1 Girokonto bei der X-Bank, IBAN ____________________, BIC ____________________

Anfangsbestand zum 1.1.2025	2.500 EUR
+ Beitragszahlungen Bewirtschaftungskosten	25.000 EUR
+ Beitragszahlungen Erhaltungsrücklage (EHR)	2.500 EUR
+ Beitragszahlungen Sonderumlage Dachsanierung	10.000 EUR
./. Bewirtschaftungskosten	25.000 EUR
./. Beitragszahlungen EHR	2.500 EUR
./. Zuführung Sonderumlage an EHR	10.000 EUR
Endbestand zum 31.12.2025	2.500 EUR

2 Festgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ...