Speichernutzung zu Wohnzwecken als Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer

Normenkette

§ 14 WEG, § 15 Abs. 1, 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der Eigentümer eines Speicheranteils hatte eigenmächtig durch Errichtung von Trennwänden in seinem Speicheranteil einen zusätzlichen Raum geschaffen, den Boden verfliest, ein Bad mit Waschbecken, Duschwanne, WC und Waschmaschinenanschluss installiert und an einer Trennwand zusätzlich ein Waschbecken angebracht; weiterhin stellte er eine Küchenzeile auf (mit Spülschrank, Unterschrank und Kühlschrank) und schloss die Einrichtungsgegenstände entsprechend an. Um einen Notausstieg zu schaffen, wurde auch ein Dachflächenfenster erheblich vergrößert und außenseitig mit einem Gitterrost versehen.

2. Beim Amtsgericht wurde seitens eines Miteigentümers beantragt, den Antragsgegner ("Speicherausbauer") zu verpflichten, hinsichtlich des Dachfensters den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und das gesamte Bad sowie die Küchenzeile samt Kühlschrank wieder zu entfernen. Das AG München hat dem Antrag bis auf die Pflicht zur Entfernung des Kühlschranks stattgegeben. Das LG München I wies die sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit der Maßgabe zurück, dass dieser allerdings nicht verpflichtet sei, das von ihm angebrachte Dachfenster zu beseitigen. Nach Meinung des LG stelle zwar die Dachfensteränderung eine bauliche Veränderung dar; durch diese werde jedoch der architektonische Gesamteindruck nicht beeinträchtigt; eine nicht duldungspflichtige Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums liege aber auch insoweit nicht in dem Eingriff in die Dachhaut (Gefahr höherer Schadensgeneigtheit des Gebäudes). Die restlichen Eigentümer seien hier zwar grds. verpflichtet, ihre Zustimmung zu einer solchen baulichen Veränderung zu geben, wenn die Nutzung des Speicherteils als Hobbyraum öffentlich-rechtlich nur unter der Voraussetzung einer Fenstervergrößerung zulässig sei. Diese Frage könne jedoch vorliegend dahingestellt bleiben, da es jedenfalls im Interesse aller Eigentümer liege, wenn das nunmehr vorhandene Dachfenster erhalten bleibe, sodass eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht sachdienlich sei (Gefahr erneuter Eingriffe in die Dachhaut). Die restlichen Installationen müssten jedoch beseitigt werden, da die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung "Speicheranteil" keine Nutzung als Wohnraum ermögliche; es fehle auch die vereinbarte Verwalterzustimmung.

3. Das BayObLG bestätigte auf beidseitige Rechtsbeschwerden in etwa das landgerichtliche Entscheidungsergebnis. Bad und Küchenzeile in einem Speicherabteil müssten die übrigen Wohnungseigentümer nicht dulden, da sie durch die damit ermöglichte intensivere Nutzung des Speichers in ihren Rechten beeinträchtigt würden. Gemäß § 15 Abs. 3 WEG hätten die Eigentümer aber nur einen Anspruch auf Abtrennung der Einrichtungsgegenstände von den Versorgungs- und Entsorgungsleitungen; ihre völlige Entfernung könnten sie nicht verlangen. Durch den Umbau des Dachfensters sei im Übrigen der architektonische Gesamteindruck des Gebäudes nicht beeinträchtigt; ein sonstiger Nachteil für die übrigen Eigentümer liege hier nicht vor; allein die theoretische Möglichkeit, dass ein Eingriff in die Dachfläche zu einer Undichtigkeit führen könne, reiche jedenfalls dann nicht aus, wenn wie hier die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands mit den gleichen oder größeren Risiken verbunden wäre.

Die zweckbestimmte Speicherräumlichkeit könne also nur als Hobbyraum oder Werkstatt genutzt werden, nicht als Wohnung (BayObLG WuM 1989, 262). Die Installation eines vollständigen Bades und einer Küche diene ersichtlich Wohnzwecken und sei deshalb als Beginn einer solchen Nutzung zu werten. Allein die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung stelle bei der hier gegebenen verhältnismäßig kleinen Wohnanlage mit nur 8 Wohnungen eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung des Antragstellers dar, sodass Eigentümer diese Installationen und die gezogene Trennwand nicht zu dulden brauchten. Klarzustellen sei allein, dass nur Abtrennungen von installierten Einrichtungsgegenständen gefordert werden könnten, damit eine Benutzung zu Wohnzwecken nicht mehr möglich sei; völlige Entfernung lasse sich aus § 15 Abs. 3 WEG nicht ableiten, da Speicherabteile typischerweise auch zur Aufbewahrung von nicht verwendeten Einrichtungsgegenständen dienen könnten.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.10.1990, BReg 2 Z 91/90= ZMR 4/91, 148 mit Anm. Gerauer).

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Wieder einmal wurde mit dieser neuen Entscheidung deutlich, dass es ein erhebliches Investitionsrisiko für einen Speichereigentümer darstellt, solche Räumlichkeiten - noch dazu eigenmächtig - zu Wohnzwecken auszubauen. Oft wird hier verkannt, dass öffentlich-rechtliche Genehmigungen allein zu solchen Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen nicht ausreichen, sondern stets auch wohnungseigentumsrechtliche Zustimmungen erforderlich sind.

Dass allerdings durch das LG und auch durch das BayObLG bestätigt wurde, dass hier auch fa...