Staffelmiete und wirksame Kündigungsausschlussvereinbarung

Leitsatz

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 307, 557a

Kommentar

Die Parteien schlossen am 15.8.2004 einen Mietvertrag über eine Wohnung zu einer monatlichen Miete von 310 EUR. In dem Mietvertrag ist eine den Voraussetzungen des § 557a BGB entsprechende Staffelmiete vereinbart. Außerdem enthält der Mietvertrag folgende Klausel: "Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt."

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis im September 2005 zum Ablauf des Jahres 2005. Die Instanzgerichte haben entschieden, dass die Vereinbarung über den Kündigungsverzicht unwirksam ist. Deshalb sei das Mietverhältnis durch die Kündigung vom September 2005 beendet worden.

Der BGH ist anderer Ansicht: Danach kann das Recht beider Parteien zur ordentlichen befristeten Kündigung für die Dauer von längstens vier Jahren durch Formularvertrag ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03). In dem Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574) hat der BGH ausgeführt, dass ein durch Formularvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er für beide Seiten gilt. Nach der vereinbarten Klausel ist lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Der Vermieter ist dagegen zur Kündigung berechtigt. Hierzu hat der BGH in dem Urteil vom 23.11.2005 entschieden, dass ein derartiger Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird. Die Regelung des § 557a Abs. 3 S. 1 BGB setze den einseitigen Kündigungsausschluss voraus. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Nach der vereinbarten Klausel ist der Kündigungsausschluss "für die ersten 24 Monate der Mietzeit", also bis 15.8.2006 zu beachten. Danach ist unklar, ob der Mieter zum 15.8.2006 kündigen kann oder ob die Kündigung erst nach dem 15.8.2006 möglich ist. Diese Unklarheit führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Vielmehr gilt in einem solchen Fall die für den Klauselverwender – also den Vermieter – ungünstigste Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB). Auch nach dieser Lesart konnte der Mieter frühestens zum 15.8.2006 und nicht bereits zum Jahresende 2005 kündigen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 12.11.2008, VIII ZR 270/07, NJW 2009, 353 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 5 BGH, Urteil vom 12.11.2008, VIII ZR 270/07