Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 4.6.1 Doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Das Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG^[1] bei nicht unverhältnismäßigen Kosten führt kraft Gesetzes – nicht erst durch entsprechenden Beschluss – zur Kostentragung aller Wohnungseigentümer.

Kopfprinzip oder abweichende Vereinbarung

Die Anzahl der Stimmen für eine bauliche Veränderung ist gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nach dem gesetzlichen Kopfprinzip zu berechnen, aber nach ganz h. M. nur sofern die Wohnungseigentümer nichts Abweichendes/Anderes vereinbart haben.

Wichtig

"Mehr als" oder "mindestens" die Hälfte aller Miteigentumsanteile?

Zum Teil wird gefordert, dass "mehr als" die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür gestimmt haben müssen. Der Regelung liege der Gedanke zugrunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der Wohnungseigentümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen Wohnungseigentümern bezahlt werden sollte.^[2]

Die Gegenansicht lässt es genügen, wenn die dem Beschluss zustimmenden Wohnungseigentümer "mindestens" die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG repräsentieren. Dies soll Missbräuche jedenfalls auch erschweren.^[3]

Die Gesetzesbegründung ("so großer Teil der Wohnungseigentümer") ist fragwürdig, da das Gesetz nur auf die abgegebenen Stimmen abhebt, was den Demokratiegedanken entkräftet und angesichts der Beschlussfähigkeit (nahezu) jeder Versammlung im Extremfall sogar zur Entscheidungsmacht eines einzelnen Eigentümers führen kann.

Schon die Historie der bisherigen doppelt-qualifizierten Mehrheiten (§§ 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG a. F.) zeigt, dass "mehr als" sich immer nur auf einen (!) Parameter bezog. Der Gesetzgeber hatte nämlich schon 2007 die Kleinanlage im Blick. Bei "mehr als 50 % der MEA" hätte dies auch heute nur Bedeutung z. B. für die 4-Einheiten-Anlage, wenn die überstimmte Minderheit von 1 Kopf = 25 % genau 50 % der MEA hält.

Als eine vermeidbare gesetzgeberische Fehlleistung ist die Formulierung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG jedenfalls schon zu sehen: es fehlt ein zweites "mehr als" oder ein klares "mindestens". Wörtlich genommen müssten exakt 50 % der MEA so abstimmen, was gar nicht angeht.

Wohnungseigentümer mit mehreren Einheiten

Praxisrelevanz ist zu bejahen bei Wohnungseigentümern, denen mehrere Einheiten gehören (Mehrfacheigentümer), speziell bei einem Mehrheitseigentümer und dort wiederum ganz besonders, wenn dieser über mindestens 50 % der Miteigentumsanteile verfügt. Dann hängt das Erreichen des Quorums stets allein von ihm ab, freilich mit der Folge, dass bei seiner Ja-Stimme alle, also auch er mit sämtlichen seiner Einheiten, die Kosten tragen müssen.

Sonderfall: Beim vereinbarten Stimmrecht nach Einheiten könnte der Mehrheitseigentümer seine Stimmen auch unterschiedlich abgeben!

Derartige Verhältnisse bestehen immer in der Gründungsphase von Wohnungseigentum bei Teilung durch einen Bauträger, in der freilich kostspielige bauliche Maßnahmen im Normalfall nicht anfallen.

Unverhältnismäßige Kosten

§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 letzter Halbsatz WEG lautet: "es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden". Dies bedeutet, dass diese Einschränkung ohne Anfechtungsklage^[4] vom Sondereigentümer immer noch geltend gemacht werden kann, nachdem der Beschluss über die (bloße) bauliche Veränderung selbst bestandskräftig ist.

Die Beschlusskompetenz unterliegt keinen weiteren Schranken.

[1] Wortlaut: "mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen".

[2] BeckOGK/Kempfle, 1.12.2020, WEG § 21 Rn. 35; Grüneberg/Wicke, 82. Aufl. BGB 2023, § 21 WEG Rn. 3; Dötsch/Schultzky/Zschieschack WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 118; ferner MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 21 Rn. 39.

[3] Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2024, § 21 Rn. 24.

[4] Vgl. Jennißen, 8. Aufl. § 21 Rn. 49.