Teil II Mietprozessrecht / 1.7.3 Mängelbeseitigungsklage

Rz. 233

Der Mieter kann auf Beseitigung der Mängel klagen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hat der Mieter einen Anspruch auf Herstellung eines Schall – oder Trittschutzes, ist der entsprechende Klageantrag jedoch nur dann hinreichend bestimmt, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe (DIN-Vorschriften oder Dezibel-Grenzen) konkretisiert ist (LG Berlin, Urteil v. 16.12.2011, 63 S 111/11, GE 2012, 273).

Rz. 234

Der Mieter hat darzulegen und zu beweisen, dass der Mangel während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden ist oder die Mietsache bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft war. Der Vermieter hat die Kenntnis des Mieters sowie dessen grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel zu beweisen (BGH, Urteil v. 18.4.2007, XII ZR 139/05, ZMR 207, 605 = GE 2007, 840; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536b Rn. 173 m.w.N.). Der Mieter hat z.B. Anspruch auf Reparatur des Anschlusskabels des mitvermieteten Telefonanschlusses (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18, GE 2019, 53 = WuM 2019, 23 = ZMR 2019, 188 = NZM 2019, 140 = NJW-RR 2019, 23) bzw. Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses, wenn in der gemieteten Wohnung Anschlussdosen für Kabel und Telefon vorhanden, aber funktionslos sind (LG Berlin, Urteil v. 1.7.2020, 65 S 19/20, GE 2020, 1118 = WuM 2020, 743 = ZMR 2020, 941). Der Mieter hat dagegen keinen Anspruch auf Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören; denn die Reinigung dieser obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben (BGH, Hinweisbeschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 188/16 = GE 2018, 1393 = WuM 2018, 710 = NZM 2018,900 = NJW-RR 2018, 1356).

Rz. 235

Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann zu beseitigen, wenn die Mängelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.2005, 67 S 431/04, GE 2005, 1127). Nur dann, wenn lediglich eine einzige Mängelbeseitigungsmaßnahme in Betracht kommt, kann der Mieter auf Durchführung dieser bestimmten Maßnahme klagen (BGH, Urteil v. 17.12.1982, V ZR 55/82, GE 1983, 613 = ZMR 1083, 205 = MDR 1983, 476 = NJW 1983, 751; LG Kassel, Urteil v. 26.1.1989, 1 S 690/88, WuM 1989, 519).

Rz. 236

Bei einer Mehrheit von Mietern kann jeder einzelne Mieter den Anspruch geltend machen (LG Berlin, GE 1994, 1447; LG Berlin, Urteil v. 28.2.1997, 64 S 503/96, GE 1997, 1401; LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994, 534 – str.).

Rz. 237

Kommt der Vermieter der Verpflichtung des Urteils nicht nach, den Mangel zu beseitigen, so findet die Vollstreckung nach § 887 ZPO (bei vertretbaren Handlungen) statt. Der Mieter ist von dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs – also bei Wohnraummängeln von dem zuständigen AG – auf Antrag zu ermächtigen, auf Kosten des Vermieters die Handlung vornehmen zu lassen. Hier nun muss der Mieter die seiner Ansicht nach erforderlichen Einzelmaßnahmen genau bezeichnen. Ist die Verurteilung im Urteil konkret genug, so kann ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss ergehen, in dem zugleich die – durch Kostenvoranschlag belegten – voraussichtlichen Kosten dem Vermieter als Vorschuss auferlegt werden.