Teilungserklärung: Bestimmtheit / 4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Die Erklärung genüge dem im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz. In der Teilungserklärung werde bestimmt, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören sollen. Sodann werde bestimmt, was gelten solle, wenn die genannten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein sollten (dann sollen sie zur Sondernutzung zugewiesen sein). Das zeige, dass die Zuweisung von Sondereigentum davon abhängig sein solle, dass die Sondereigentumsfähigkeit der genannten Gebäudeteile verneint werde. Die Frage der Sondereigentumsfähigkeit der ausdrücklich genannten Gebäudeteile stelle sich immer, wenn der Eigentümer eines Grundstücks dessen Teilung erkläre und die Eintragung von Wohnungseigentum beantrage.

Die Sondereigentumsfähigkeit von Gebäudeteilen richte sich nach § 5 WEG, der die Abgrenzung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum regele. Entscheidend für die Eintragung sei also die Rechtsfrage, ob die in der Teilungserklärung in erster Linie gewollte Zuweisung der genannten Gebäudeteile zum Sondereigentum wirksam sei. Die Beantwortung dieser Frage hänge nicht vom Willen der Beteiligten ab, sondern davon, ob die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG gegeben seien. Diese im Einzelfall möglicherweise schwierige und streitige rechtliche Frage habe das Grundbuchamt vor der Eintragung zu prüfen. Ein Ermessen stehe ihm nicht zu.

Der streitigen Erklärung komme danach die Bedeutung zu, vorsorglich und hilfsweise bereits in der Teilungserklärung den Willen des teilenden Eigentümers dahin festzuhalten, dass an den fraglichen Gebäudeteilen in rechtlicher Hinsicht wenigstens ein Sondernutzungsrecht bestehen solle. Bedenken gegen die Zulässigkeit der Regelung ergäben sich nicht, da in der Rechtsprechung und in der überwiegenden Literatur anerkannt sei, dass die unwirksame Begründung von Sondereigentum in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden könne. Auch die Umdeutung habe den Zweck, den von den Parteien erstrebten wirtschaftlichen Erfolg zu verwirklichen, wenn das rechtliche Mittel, das sie dafür gewählt hätten, unzulässig sei, jedoch ein anderer, rechtlich gangbarer Weg zur Verfügung stehe, der zum annähernd gleichen wirtschaftlichen Ergebnis führe. Die Teilungserklärung werde dadurch nicht unklar.