Teppichboden – mietvertragliche Regelungen / 4.3 Schadensersatz wegen mangelhaftem Teppichboden

Fordert der Mieter Schadensersatz, weil der Teppich in der Zeit nach Mietbeginn schadhaft wurde, ist er in vollem Umfang dafür beweispflichtig, dass den Vermieter das Verschulden hieran trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt.^[1] Kann die Schadensursache nicht aufgeklärt werden, geht dies zulasten des Mieters.^[2] Der Vermieter muss den Foggingschaden auch dann beseitigen, wenn die Ursache des Mangels im Einbringen des Teppichbodens seitens des Mieters liegt, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er den vertragsgemäßen Gebrauch nicht überschritten hat.^[3]

Achtung

Vermieter muss Beschädigung beweisen

Verlangt der Vermieter die Verlegung eines neuen Teppichs wegen Beschädigung durch den Mieter, ist zunächst er darlegungs- und beweispflichtig. Denn er ist in diesem Fall der Anspruchsteller. Nachzuweisen ist, dass der Teppich bei Mietbeginn mangelfrei verlegt war und dass er während der Mietzeit Schaden nahm.

Ist dieser Beweis geführt, gelten sodann die Grundsätze der im Mietrecht maßgebenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen.^[4] Hier ist die fehlende Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der anderen Seite (hier: des Mieters) maßgebend. Das bedeutet, dass der Mieter sich in solchen Fällen entlasten muss, wenn er behauptet, trotz einwandfreier Übergabe der Mietsache zu Vertragsbeginn für den Schaden nicht verantwortlich zu sein.

Für die Höhe des Abzugs "neu für alt" ist hingegen der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Dabei handelt es sich um einen Vorteilsausgleich eigener Art nach § 249 BGB.^[5] Die Darlegungs- und Beweislast liegt hier beim Geschädigten (Vermieter), der das Fehlen des Vorteilsausgleichs nachweisen muss.^[6]

Achtung

Unwirksame Formularklauseln

Formularklauseln, die die Beweislast zugunsten des Nachweispflichtigen umkehren, sind nicht wirksam.

Beispiel 1: "Ist der Teppichboden aufgrund seines Alters und seines Zustands zu erneuern, muss der Mieter beweisen, dass er den erneuerungsbedürftigen Zustand nicht verursacht und verschuldet hat."

Beispiel 2: "Der Mieter bestätigt hiermit, die Teppichböden in der angemieteten Sache in einem mangelfreien Zustand übernommen zu haben."

Wichtig

Wichtige Prüfung bei Neuvermietung

Checkliste:

1. Wollen Sie mit Teppichbodenbelag vermieten? Ist es nicht einfacher, dies generell und die Art und Weise und die Kosten dem Mieter zur eigenen Entscheidung zu überlassen?
2. 2. Regeln Sie ggf. konkret die Kostenübernahme, eine etwaige Entfernungspflicht oder ein Übernahmerecht und die ggf. dafür entstehenden Renovierungskosten.
3. 3. Halten Sie den Zustand detailliert im Übergabeprotokoll fest.
4. 4. Treffen Sie ggf. eine individuell ausgehandelte Sondervereinbarung.

[1] BGH, Beschluss v. 25.1.2006, VIII ZR 223/04, WuM 2006, 147 für Foggingschäden in der Wohnung.

[2] BGH, a. a. O..

[3] BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 271/07, NZM 2008, 607.

[4] BGH, WuM 2005, 57; BGH, WuM 1994, 466.

[5] BGHZ 30, 29.

[6] OLG Koblenz, Urteil v. 26.6.2003, 5 U 192/03, ZMR 2003, 927.