Thüringer OLG Beschluss vom 08.12.2015 - 3 W 480/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbucheintragung: Anforderungen an eine Doppelvollmacht für die Mitteilung und Entgegenahme der betreuungsgerichtlichen Genehmigung der Grundstücksveräußerung

Normenkette

BGB § 1821 Nr. 1, § 1829 Abs. 1 S. 2, § 1908i Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

AG Sömmerda (Verfügung vom 21.08.2015; Aktenzeichen KI-558)

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsteller wird die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Sömmerda vom 21.08.2015 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen dieser Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Gründe

I. Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 06.11.2014 (UR-Nr .../2014) verkauften die Beteiligten zu 1 bis 9, für die teilweise ein vollmachtloser Vertreter handelte, das im Betreff bezeichnete Grundstück an die Beteiligte zu 10. In der Urkunde wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt. Die Beteiligten erteilten dem Notar in § 10 der Urkunde mit der Überschrift "Ermächtigung" eine umfassende Vollmacht, die in Ziff. 1 auszugsweise folgenden Wortlaut hat: "Die Vertragsparteien beauftragen und ermächtigen den Notar zur Einholung aller nach diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen, auch rechtsgeschäftlicher Natur, Bestätigungen und Negativbescheinigungen. Der Notar wird weiter beauftragt und bevollmächtigt, Erklärungen zur Durchführung des Rechtsgeschäfts abzugeben und entgegenzunehmen, Anträge ...". Nach § 10 Ziff. 3 sollten nur Genehmigungen unter Bedingungen und Auflagen sowie ablehnende Bescheide auch den Beteiligten selbst zugestellt werden. Darüber hinaus enthält die Urkunde in § 12 unter der Überschrift "Vollzugsvollmacht" eine Vollmacht für die Angestellten des Notars, sämtliche zur Durchführung des Vertrags erforderlichen bzw. zweckmäßigen Erklärungen abzugeben. Für die Beteiligte zu 7 ist seit 2012 Betreuung angeordnet, u.a. für den Aufgabenbereich der Vermögenssorge sowie in Behördenangelegenheiten. Der Betreuer genehmigte durch notariell beglaubigte Erklärung vom 23.01.2015 sämtliche für die Beteiligte zu 7 in der notariellen Urkunde abgegebenen Erklärungen; das AG - Betreuungsgericht - Jena erteilte hierfür mit Beschluss vom 30.06.2015, seit 22.07.2015 rechtskräftig, die betreuungsgerichtliche Genehmigung. Auf der beglaubigten Abschrift dieses Beschlusses hat der verfahrensbevollmächtigte Notar am 28.07.2015 vermerkt, er habe die Genehmigung als Bevollmächtigter des Betreuers entgegengenommen, sie dem anderen Vertragsteil mitgeteilt und sie für diesen in Empfang genommen. Mit Schriftsatz vom 28.07.2015, beim Grundbuchamt am 30.07.2015 eingegangen, beantragte er die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Das Grundbuchamt beanstandete mit der angefochtenen Zwischenverfügung den fehlenden Nachweis, dass der Betreuer von der betreuungsgerichtlichen Genehmigung Gebrauch gemacht hat und forderte den verfahrensbevollmächtigten Notar auf, in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, dass der Betreuer dem anderen Vertragsteil die Genehmigung mitgeteilt hat und sie bei diesem eingegangen ist. Eine so genannte Doppelvollmacht des Notars sei der Urkunde vom 06.11.2014 nicht zu entnehmen. Bei der in der Urkunde niedergelegten Vollmacht handele es sich um die allgemein übliche Vollzugsvollmacht. Im Hinblick auf die Bedeutung des § 1829 BGB, dessen Zweck vor allem darin bestehe, dem Betreuer auch nach Erteilung der Genehmigung die Möglichkeit zu geben, sein Handeln für den Betreuten zu überdenken und frei zu entscheiden, ob er von der Genehmigung Gebrauch machen will, müsse die Doppelvollmacht für diese spezielle Rechtshandlung erteilt und ausdrücklich formuliert werden.

Dagegen richtet sich die von dem verfahrensbevollmächtigten Notar eingelegte Beschwerde, mit der geltend gemacht wird, die Formulierung in § 10 der notariellen Urkunde genüge den an eine Doppelvollmacht zu stellenden Anforderungen. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit begründetem Beschluss nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt. In seiner Stellungnahme hierzu wiederholt der verfahrensbevollmächtigte Notar seine Rechtsauffassung.

II. Die nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthafte und auch sonst zulässige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

Das Grundbuchamt geht zunächst zutreffend davon aus, dass für den Erwerber eines Grundstücks, dessen Eigentümer oder Miteigentümer ein Betreuter ist, eine Auflassungsvormerkung erst eingetragen werden darf, wenn die nach den §§ 1908i Abs. 1 S. 1, 1821 Nr. 1 BGB erforderliche betreuungsgerichtliche Genehmigung gegenüber beiden Vertragsteilen wirksam geworden ist (Demharter, GBO, 15. Aufl., Anhang zu § 44 Rn. 92 m.w.N.). Das setzt neben der Rechtskraft des entsprechende Beschlusses des Betreuungsgerichts (§ 40 Abs. 2 S. 1 FamFG) in den Fällen der nachträglichen Genehmigung weiter voraus, dass die Genehmigung dem anderen Vertragsteil durch den Betreuer mitgeteilt wird (§§ 1908...