Umgestaltung von Dachgeschossräumen mit vereinbarter alleiniger Zustimmung des Verwalters

Leitsatz

• Dachterrassenerrichtung im Zuge eines gestatteten Dachgeschossausbaus zulässig

  Wirksame Vereinbarung alleiniger Zustimmung des Verwalters für bauliche Änderungen zur Umgestaltung von Dachgeschossräumen

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Ein Eigentümer besaß ein mit einem Ausbaurecht verbundenes Teileigentum im Dachgeschoss und errichtete anlässlich des Dachgeschossausbaus eine Dachterrasse. In der Teilungserklärung war ausdrücklich vereinbart, "dass für bauliche Veränderungen zur Umgestaltung des im Dachgeschoss gelegenen Teileigentums in Wohnungseigentum ... nicht die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer und Teileigentümer erforderlich sei, sondern nur die Zustimmung des Verwalters ...". Die frühere Verwaltung hatte den Bauantrag des Eigentümers (dem alle Zeichnungen beilagen) unterschrieben und diesem zurückgereicht.

Andere Eigentümer beantragten nunmehr die Entfernung der Dachterrasse als nicht genehmigte bauliche Veränderung unter Berufung auf § 1004 BGB. Das Beseitigungsbegehren wurde in allen drei Instanzen zurückgewiesen.

2. An sich stellte die Errichtung der Dachterrasse eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, da dauerhaft und tiefgreifend in den konstruktiven Bestand und auch in die äußere Gestaltung das Daches eingegriffen wurde und damit die Rechte aller Wohnungseigentümer beeinträchtigt wurden.

Vorliegend bedurfte die Umgestaltung allerdings nur der Zustimmung des Verwalters; die entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung ist wirksam, da § 22 Abs. 1 S. 1 WEG abdingbar ist. Es war allein durch Auslegung zu ermitteln, ob die vereinbarte Verwalterzustimmung zusätzlich zur Zustimmung der Eigentümer treten oder diese verdrängen sollte; grundsätzlich ist anzunehmen, dass eine Verwalterzustimmung die Verwaltungsbefugnisse der Eigentümer ( § 21 Abs. 4 WEG) für diese Zustimmung nicht verdrängen soll (BGH NJW 96, 1216, 1217 = WE 96, 265, 266; BayObLG, WE 92, 195, 196; KG Berlin vom 10. 7. 1991, WE 91, 328 zu einer Verwalterzustimmung für eine freiberufliche und gewerbliche Tätigkeit im Wohnungseigentum).

Zu Recht kam hier jedoch das LG zum Auslegungsergebnis, dass nur eine Verwalterzustimmung einzuholen war (so auch der klare Wortlaut der oben zitierten Teilungserklärungsvereinbarung).

Die von Antragstellerseite angesprochene Entscheidung des BayObLG (WE 92, 57) steht diesem Ergebnis nicht entgegen.

3. Auch wenn eine Unterschrift eines Eigentümers (oder eines Verwalters) unter einen Bauantrag grundsätzlich nur eine öffentlich-rechtliche Erklärung gegenüber der Baubehörde darstellt, nicht aber eine zivilrechtliche Willenserklärung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander enthält (BayObLG, WE 94, 277; 92, 57), wurde im vorliegenden Fall jedoch vom LG verfahrensfehlerfrei hiervon eine Ausnahme festgestellt. Das Verhalten der Verwaltung wurde zu Recht in zulässiger Weise dahin ausgelegt, dass in der Zurücksendung des unterzeichneten Bauantrags auch die hier nach Teilungserklärung erforderliche zivilrechtliche Zustimmung erklärt wurde.

4. War der Verwalter allein zur Erteilung der Zustimmung nach Teilungserklärung befugt, liegen solche Erklärungen auch im so begründeten rechtlichen "Könnens", auch wenn sie den Rahmen des rechtlichen "Dürfens", nämlich Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung überschreiten sollten.

5. Die hier getroffene Entscheidung ist auch nicht vergleichbar mit dem Sachverhalt der Senatsentscheidung vom 16. 1. 1984 (WE 86, 104). Nur im Zusammenhang mit ungenehmigten Bauänderungsmaßnahmen hat der Senat dort ausgeführt, dass zur möglichst engen Begrenzung der zu duldenden Beeinträchtigungen der Eigentümer nur solche Baumaßnahmen zu tolerieren sind, die zur Herstellung der Wohnräume notwendig sind. Im vorliegenden Fall war jedoch darüber zu entscheiden, ob es Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zulassen, dass beim Ausbau eines Dachgeschosses auch eine Dachterrasse errichtet werden kann. Hier wurde die Dachterrasse gerade mit vorher eingeholter Zustimmung des Verwalters errichtet.

6. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens von DM 40.000,-.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 18.03.1998, 24 W 2334/97)

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