Umlage von Betriebs- und Verwaltungskosten bei gewerblichem Mietvertrag

Leitsatz

1. Leer stehende Wohnungen sind bei der Betriebskostenabrechnung zulasten des Vermieters zu berücksichtigen.
2. Eine vom Mieter unterschriebene Ablesequittung bewirkt eine Umkehr der Beweislast mit der Folge, dass der Mieter substanziiert bestreiten und darlegen (muss), weshalb die Werte trotz der erteilten Quittung nicht korrekt sein sollen.
3. Erfolgt die Geschäftsführung einer in der Rechtsform einer GmbH und Co. KG existierenden Vermieterin durch die GmbH, so können die Kosten der Geschäftsführung nicht als Verwaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein gewerblicher Mietvertrag, nach dem der Mieter u.a. die Betriebs- und Verwaltungskosten zu tragen hat.

Zu Leitsatz 1:

Die Vermieterin – eine GmbH und Co. KG – hat die Kosten der Treppenhausbeleuchtung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen auf die Mieter umgelegt. In dem Gebäude befindet sich u.a. eine ca. 50 qm große Wohnung, die während des gesamten Wirtschaftsjahrs leer stand. Hierzu führt das KG Berlin aus, dass diese Wohnung beim Ansatz der Gesamtfläche zu berücksichtigen ist, weil der Vermieter das Vermietungsrisiko trägt.

Zu Leitsatz 2:

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich das KG Berlin mit der Beweiskraft einer vom Mieter unterzeichneten Ablesequittung. Ein Mitarbeiter des Mieters hatte das Protokoll über die Ablesung der Verbrauchswerte für die Heizung unterschrieben. Der Mieter hat die Werte gleichwohl pauschal bestritten. Ein derartiges Bestreiten ist nach Ansicht des Gerichts nicht zulässig. Zwar erbringt eine Ablesequittung nicht den vollen Beweis für die Richtigkeit der abgelesenen Werte. Jedoch führt eine solche Quittung zu einer Umkehr der Beweislast mit der Folge, dass der Mieter "substanziiert bestreiten und darlegen (muss), weshalb die Werte trotz der erteilten Quittung nicht korrekt sein sollen".

Zu Leitsatz 3:

Schließlich befasst sich das KG Berlin mit der Umlegung von Verwaltungskosten auf den Mieter. In dem Entscheidungsfall bestand die Besonderheit, dass die Geschäftsführung durch die GmbH erfolgte, die hierfür einen bestimmten Betrag erhielt. Diesen Betrag wollte die Vermieterin als Verwaltungskosten auf die Mieter umlegen. Dies ist nach der Ansicht des KG Berlin nicht möglich. Das Gericht führt hierzu aus, dass die Verwaltungstätigkeit der GmbH nicht als Fremdverwaltung, sondern als Eigenverwaltung zu bewerten ist. Zwar können auch die Kosten der Eigenverwaltung als umlagefähig vereinbart werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kosten hinreichend genau bestimmt sind. Daran fehlt es im Entscheidungsfall, weil die "Kosten der Geschäftsführung" nicht identisch sind mit den "Kosten der Verwaltung".

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil v. 8.7.2010, 12 U 26/09, GE 2010 S. 1268 = DWW 2010 S. 264