Umlage von Betriebskosten muss auch bei Gewerbemiete eindeutig sein

Leitsatz

Die Umlage von Betriebskosten muss auch in einem Gewerbemietvertrag inhaltlich bestimmt und eindeutig vereinbart sein. Unklarheiten im Mietvertrag gehen zulasten des Vermieters.

Sachverhalt

Vermieterin und Mieterin eines Supermarkts streiten um eine Betriebskostennachzahlung.

In dem 1978 geschlossenen Mietvertrag heißt es:

“Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere

• Stromkosten
• Heizungskosten einschließlich Wartung
• Wasserversorgung
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Entwässerung
• Gartenpflege
• Schornsteinreinigung
• Hausmeister
• Räum-, Streu- und Sicherungspflicht sowie deren Kosten
• Wartungskosten für Feuerlöscher und Sicherheitsbeleuchtung (sofern diese erforderlich wird) und die sonstige Haustechnik.

Die Mieterin schließt eine Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Rechnung ab. Der Abschluss ist der Vermieterin nachzuweisen…”

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 legte die Vermieterin erstmals Grundsteuer, Sturmschadenversicherung und Haftpflichtversicherung um. Die Mieterin meint, diese Positionen nicht zahlen zu müssen, da dies im Mietvertrag nicht vereinbart sei. Das OLG Schleswig gab der Mieterin Recht. Die Mieterin muss die be­­anstandeten Positionen nicht zahlen. Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters. Für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen. Die hiernach erforderliche hinreichende Bestimmtheit fehlt im Hinblick auf die umstrittenen Positionen, die in der Aufzählung nach "insbesondere" nicht genannt werden.

Auch liegt in der Formulierung "Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstands zusammenhängen, insbesondere …" keine zulässige Bezugnahme auf den bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Katalog der Anlage 3 Nr. 1–16 zu § 27 der II. BV, der die streitgegenständlichen Betriebskostenarten beinhaltet. Gegen eine Überwälzung der unabhängig vom Betrieb des Mietgegenstands anfallenden Grundsteuer und der Versicherungsprämie für die Sturmschadens- und Haftpflichtversicherung spricht ferner, dass die Mieterin die Nebenabgaben und Kosten "direkt abführen" soll, was angesichts der regelmäßigen Belastung des Eigentümers mit Grundsteuer und der Prämie für die Gebäudeversicherung insoweit nicht passt.

Link zur Entscheidung

OLG Schleswig, Urteil v. 10.2.2012, 4 U 7/11.