Umsatzsteuer-Ausweisung in Einzelabrechnungen nur bei Option (Steuerbefreiungs-Verzicht)

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 28 WEG, § 4 Nr. 12 UStG, § 9 UStG, § 15a Abs. 1 UStG

Kommentar

1. Der WE-Verwalter ist nur dann den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümern zur gesonderten Ausweisung der Umsatzsteuer in den Einzelabrechnungen verpflichtet, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer insgesamt oder an einen einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer verzichtet haben (vgl. § 4 Nr. 13 UStG, § 9 UStG und § 15a Abs. 1 UStG). Die Frage, ob die Wohnanlage ursprünglich als so genanntes Bauherrenmodell errichtet worden ist (wie hier), spielt dabei keine Rolle.

2. Im vorliegenden Fall ergab sich kein Anspruch des Antragstellers aus dem Verwaltervertrag gegen die Antragsgegnerin als Verwalterin auf gesonderte Ausweisung der MwSt in Einzelabrechnungen (auch wenn dies in früheren Geschäftsjahren so praktiziert wurde). Wohnungseigentümer sind nur dann als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes zu behandeln, wenn sie zur Umsatzsteuer optiert haben: ein entsprechender Eigentümerbeschluss lag im vorliegenden Fall nicht vor. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind Leistungen einer Gemeinschaft an die Eigentümer steuerfrei, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlicher Gegenstände bestehen. Durch diese steuergesetzliche Regelung soll eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer mit den Grundstückseigentümern bzw. Mietern erreicht werden. Wohnungseigentümer haben hier die Möglichkeit der Option gem. § 9 UStG (Verzicht auf Steuerbefreiung für steuerbare Umsätze, vgl. auch Jaser in ETW, Gruppe 8, Seite 189). Von Interesse ist die Option nur für Eigentümer, die ihr Teileigentum selbst zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen nutzen, d.h. vorsteuerabzugsberechtigt sind. Dieses Optionsrecht haben die Eigentümer allerdings für die Behandlung ihrer Leistungen an die Miteigentümer vorliegend nicht ausgeübt; ein Verwalter kann von sich aus eine solche Option für die Eigentümer nicht abgeben, da dies nicht zu den ihm in §§ 27 und 28 WEG genannten Aufgaben und Befugnissen gehört (vgl. auch OLG Hamm, Entscheidung v. 15. 2. 1992, Az.: 15 W 33/92= NJW-RR 92, 1232/1234). Aus der Option entstehen nämlich den Eigentümern steuerliche Verpflichtungen und Nachteile (5-jährige Bindung, Abgabe von Umsatzsteuererklärungen und Voranmeldungen, Aufzeichnungspflicht). Auf den Verwalter käme hier erhebliche Mehrarbeit zu (u. U. gegen zusätzliche Vergütung).

3. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Gemeinschaft früher als so genanntes Bauherrenmodell errichtet wurde. Eine Bauherrengemeinschaft ist nicht gleichzusetzen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erstere ist eine Gesellschaft nach den §§ 705ff. BGB (Zweckgesellschaft); sie endet, wenn das Bauwerk errichtet und Wohnungseigentum durch Eintragung des Begründungsvertrages in das Grundbuch entstanden ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 92, 597, 598; WE 94, 247). Bauherren und Wohnungseigentümer müssen auch nicht die gleichen Personen sein. Bauherrengemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Regel auch unterschiedlich vertreten (Treuhänder, WEG-Verwalter). Eine Entscheidung der Bauherrengemeinschaft, zur Umsatzsteuer zu optieren, stellt keine Entscheidung der Wohnungseigentümer dar und bindet diese nicht; sie kann bis zur Unanfechtbarkeit der endgültigen Veranlagung erklärt oder rückgängig gemacht werden. Eine Pflicht des Verwalters zur gesonderten Ausweisung der MwSt in Jahresabrechnungen besteht daher nicht allein deshalb, weil die Bauherrn früher zur Umsatzsteuer optiert haben.

4. Eine andere Frage, die jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens war, liegt darin, ob der Antragsteller (Teileigentümer) nach § 21 Abs. 4 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass diese wenigstens bezüglich seines Teileigentums zur Umsatzsteuer optieren. Ein solcher Anspruch wird jedoch nur dann zu bejahen sein, wenn sich der Antragsteller verpflichtet, die übrigen Eigentümer von etwaigen aus der Option entstehenden Nachteilen freizustellen (vgl. auch Sauren, BB 86, 439; Spiegelberger, WE 88, 79/83).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.06.1996, 2Z BR 28/96= NJW-RR 97,79)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung