Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz

Überblick

Mit der Umsatzsteuer werden Lieferungen und Leistungen besteuert, die von Unternehmern gegen Entgelt erbracht werden. Anders als die Einkommensteuer, die für die Besteuerung einen vom Steuerpflichtigen erwirtschafteten Überschuss bzw. Gewinn voraussetzt, wird bei der Umsatzsteuer der Verbrauch bzw. die Leistung besteuert. Für den Unternehmer ist die Umsatzsteuer grundsätzlich neutral, da der Unternehmer die ihm von anderen Unternehmern für an ihn ausgeführte Leistungen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt wieder erstattet bekommt. Belastet ist der Verbraucher. Er hat keinen Anspruch auf Erstattung der an den Unternehmer bezahlten Umsatzsteuer. Aber auch der Unternehmer kann mit Umsatzsteuer belastet sein, etwa dann, wenn er steuerfreie Umsätze ausführt. In diesen Fällen ist auch für den Unternehmer ein Vorsteuerabzug grundsätzlich ausgeschlossen. Dies kann beispielsweise auf den Haus- und Grundbesitzer zutreffen, der sein Grundstück vermietet. Denn die mit der Vermietung erzielten Umsätze sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rechtsgrundlagen sind das Umsatzsteuergesetz (UStG) und der Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE). Zu beachten sind darüber hinaus zahlreiche Verwaltungsanweisungen (z. B. Schreiben des Bundesfinanzministeriums, BMF) sowie aktuelle Rechtsprechung der Finanzgerichte (FG) und des Bundesfinanzhofs (BFH).

Die Umsatzsteuer spielt bei zahlreichen Vorgängen des täglichen Lebens eine nicht unbedeutende Rolle – häufig vom Endverbraucher unbemerkt. So wird vom Verbraucher etwa beim Einkauf des persönlichen Lebensunterhalts mit nahezu jeder Kaufpreiszahlung auch darin enthaltene Umsatzsteuer entrichtet. Weil der Unternehmer zwar die Umsatzsteuer schuldet (z. B. der Lebensmitteleinzelhändler), der Verbraucher aber mit der Umsatzsteuer belastet ist, ist die Umsatzsteuer eine indirekte Steuer. Dies unterscheidet sie z. B. von der Einkommensteuer, bei der derjenige die Steuer schuldet, der die Einkünfte erzielt, z. B. der Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (direkte Steuer).

Allphasen-Nettoumsatzsteuer mit Vorsteuerabzug

Für den Unternehmer stellt sich die Umsatzsteuer als Allphasen-Nettoumsatzsteuer mit Vorsteuerabzug dar, da sie auf jeder Wirtschaftsstufe, z. B. zwischen Hersteller, Großhändler, Einzelhändler und Verbraucher, erhoben wird. Dabei kann z. B. der Großhändler die von ihm für seine Lieferung an den Einzelhändler geschuldete Umsatzsteuer um die ihm vom Hersteller berechnete Umsatzsteuer (= Vorsteuer des Großhändlers) mindern, sodass die Zahllast des Großhändlers auf dem Nettoumsatz der Großhandelsstufe beruht.^[1]

Anmeldungssteuer

Weil der Unternehmer die Umsatzsteuer selbst berechnen, anmelden und entrichten muss, wird die Umsatzsteuer zu den Anmeldungssteuern gerechnet.

Umsatzsteuervoranmeldung

Die Umsatzsteuer ist grundsätzlich vierteljährlich anzumelden (Umsatzsteuervoranmeldung). Beträgt die Steuer für das vorangegangene Kalenderjahr mehr als 7.500 EUR, ist der Kalendermonat Voranmeldungszeitraum. Beträgt die Steuer für das vorangegangene Kalenderjahr nicht mehr als 1.000 EUR, kann das Finanzamt den Unternehmer von der Verpflichtung zur Abgabe der Voranmeldungen und Entrichtung der Vorauszahlungen befreien. Nimmt der Unternehmer seine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit auf, ist im laufenden und folgenden Kalenderjahr Voranmeldungszeitraum der Kalendermonat (§ 18 Abs. 2 UStG). Die Umsatzsteuervoranmeldung ist in elektronischer Form (z. B. über www.elster.de) an das Finanzamt zu übermitteln.^[2]

Steuerbare Umsätze

Anknüpfungspunkt der Umsatzsteuer ist das Erbringen von Leistungen gegen Entgelt durch einen Unternehmer. Hierzu zählt auch die Vermietung von Grundstücken oder Grundstücksteilen.

Der Umsatzsteuer unterliegen gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG u. a. Umsätze aus

• Lieferungen und sonstigen Leistungen (z. B. Vermietung)^[3],
• die ein Unternehmer (z. B. Vermieter)^[4],
• im Inland (z. B. Immobilie in Deutschland)^[5],
• gegen Entgelt (z. B. Miete)^[6],
• im Rahmen seines Unternehmens ausführt.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist der Umsatz nach dem Umsatzsteuergesetz (UStG) steuerbar^[7] und er unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Umsatzsteuer.

Außer den Lieferungen und Leistungen unterliegt nach Maßgabe des § 3 Abs. 1b UStG auch der Eigenverbrauch durch den Unternehmer der Umsatzsteuer und ist damit ein steuerbarer Umsatz.^[8]

Praxis-Beispiel

Steuerbare Grundstücksumsätze

1. Der Eigentümer eines Wohnhauses vermietet dieses zu Wohnzwecken. Die Vermietung ist steuerbar.
2. Der Eigentümer eines Bürohauses vermietet dieses an Gewerbetreibende und Freiberufler. Die Vermietung ist steuerbar.
3. Der Eigentümer eines bisher umsatzsteuerpflichtig vermieteten Grundstücks seines Betriebsvermögens, nutzt dieses nunmehr selbst (Eigenverbrauch).

Steuerfreie Umsätze

In einem weiteren Schritt ist zu prüfen, ob die Leistung auch umsatzsteuerpflichtig ist, d. h. sie nicht steuerfrei ist. Ist die Leistung steuerfrei, fällt a...