Unberechtigte Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund

Leitsatz

1. Unberechtigte Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund
2. Geschätzter Honorarabzug von 20% für ersparte Aufwendungen

Normenkette

§ 26 WEG; §§ 242, 626 BGB; § 287 ZPO

Kommentar

1. Auch wenn kraft Beschlusses die Auftragserteilung für größere Sanierungsarbeiten dem Beirat überlassen bleiben sollte, stellt das Ansichziehen dieser Beiratsaufgaben keinen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters und zur Kündigung des Verwaltervertrags dar, wenn im vorliegenden Fall Bauaufträge vom Verwalter selbst erteilt wurden. Hier war zumindest von einer Duldung der Kompetenzüberschreitung auszugehen. Weiterhin hatte die Gemeinschaft Sonderfachleute (einen Architekten und einen Ingenieur) durch Beschluss eingeschaltet, so dass auch nicht von finanziellen Nachteilen der Gemeinschaft auszugehen war. Antragstellerseits wurde auch keine Pflichtverletzung bei der Überwachung der Tätigkeit dieser Sonderfachleute nachvollziehbar dargelegt. Auch gab es keinen Vorwurf mangelnder Informationspflichterfüllung durch den Verwalter. Wenn hier die Eigentümer die in der Versammlung anwesenden Fachleute ohne rechtlich haltbare Begründung von der Versammlung ausgeschlossen haben, haben sie sich damit aus eigenem Verschulden der Möglichkeit begeben, von ihnen begehrte technische Informationen zu erhalten. Ihr Vorgehen widerspricht insoweit Grundsätzen von Treu und Glauben. Entgegen antragstellerseitiger Behauptung wurde auch nicht die Einberufung einer Eigentümerversammlung vom Verwalter rechtswidrig verweigert, zumal kein Grund für besondere Eile geboten war.
2. Für die Kündigung eines Verwaltervertrags gilt im Übrigen nicht § 626 Abs. 2 BGB, vielmehr muss die Kündigung hier nur binnen einer "angemessenen Frist" erfolgen (vgl. auch BayObLG v. 17.1.2000, 2Z BR 120/99, ZMR 2000, 321, 323).
3. Weiterhin können für eine Abberufung nur Gründe vorgebracht werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorgelegen haben (BayObLG v. 20.10.2000, 2Z BR 77/00, ZMR 2001, 128, 129).
4. Somit wurden die Beschlüsse zur Abberufung und Vertragskündigung des bisherigen Verwalters sowie zur Bestellung eines neuen Verwalters und zur Beiratsentlastung auch von den beiden Tatsacheninstanzen zu Recht als ungültig angesehen.
5. Die ersparten Aufwendungen eines unwirksam gekündigten Verwalters können auf 20% seines Honorars in angemessener Weise geschätzt werden (§ 287 ZPO).

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Beschluss vom 15.08.2005, 2 Wx 22/99Hans. OLG Hamburg v. 15.8.2005, 2 Wx 22/99, ZMR 12/2005, 974