Untervermietung - Kein Sonderkündigungsrecht bei vorgeschobenem Untermietinteresse

Leitsatz

Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.

Fakten:

Der Mieter mietete ein Einfamilienhaus. Die Parteien hatten für drei Jahre wechselseitig auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Der Mieter bat dann um vorzeitige Vertragsauflösung, weil er den Kauf eines Hauses beabsichtigte und dort einziehen wollte. Da der Mieter keinen Nachmieter fand, bat er um Erlaubnis zur Untervermietung. Er benannte Untermieter, ohne offenzulegen, dass es sich um die Eltern des Mieters handelte. Der Vermieter lehnte die Untervermietung mit der Begründung ab, er sei rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus leben wollte. Der Mieter kündigte vorzeitig wegen unberechtigter Ablehnung der Untervermietung und gab das Haus vorzeitig zurück. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Untervermietung, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das Recht auf Untervermietung setzt nicht voraus, dass dem Hauptmieter nach Überlassung an den Untermieter der Gebrauch der Mietsache noch teilweise verbleibt. Entscheidend ist, dass dem Untermieter die Mietsache zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Das Berufungsgericht hatte zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass die Eltern des Mieters in Wahrheit kein Untermietinteresse hatten. Die Verweigerung der Untermieterlaubnis war zwar unrechtmäßig, weil sich der Vermieter nicht auf Gründe stützte, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Das zu keiner Zeit bestehende Nutzungsinteresse der benannten Untermieter macht das Kündigungsverlangen des Mieters unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben aber rechtsmissbräuchlich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 294/08BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 294/08

Fazit:

Will sich der Mieter vorzeitig aus seinem Mietvertrag lösen, ohne einen Nachmieter stellen zu können, kann er die Mieträume untervermieten und vom Vermieter hierzu die Erlaubnis verlangen. Diese darf der Vermieter nur aus Gründen verweigern, die in der Person der benannten Untermieter liegen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Benennt der Mieter allerdings einen Untermieter, der die Räume in Wahrheit nicht nutzen will, um sich ein Sonderkündigungsrecht zu erschleichen, entfällt dieses wegen Rechtsmissbräuchlichkeit.