Untervermietung – Mieter muss Absicht konkret darlegen

1 Leitsatz

Eine mehrmonatige "Workation" kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung begründen.

2 Normenkette

BGB § 553 Abs. 1

3 Das Problem

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB).

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist als berechtigt "jedes, auch ein höchstpersönliches Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht" (so BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05). Darunter kann auch das Interesse eines Wohnungsmieters an einer anteiligen Entlastung von den Mietkosten während einer längeren Urlaubsreise fallen. Auch eine mehrmonatige "Workation", also beispielsweise ein längerer Auslandsaufenthalt eines selbstständigen Programmierers, den er freiwillig und ohne zwingende berufliche Veranlassung unternimmt, wird in aller Regel mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen und kann daher ein berechtigtes Interesse an einer anteiligen Untervermietung der Wohnung begründen.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall verlangte der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, machte aber keine konkreten Angaben dazu, aus welchen Gründen und wie lange er sich außerhalb der Wohnung aufhalten will.

Das Gericht wies darauf hin, dass die bloße abstrakte Umschreibung eines berechtigten Interesses, z. B. "wirtschaftliche Gründe", "doppelte Haushaltsführung", "Abwesenheit vom Wohnort" nicht ausreichend ist. Eine Untervermietungserlaubnis kann nur verlangt werden, wenn der Mieter das berechtigte Interesse durch Offenlegung seiner konkreten Pläne vorträgt. Ein Geheimhaltungsbedürfnis ist dabei regelmäßig nicht ersichtlich. Vorliegend komme hinzu, dass der Mieter in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten vermietet hatte.

Wegen des fehlenden berechtigten Interesses an der Untervermietung wurde die Klage des Mieters auf Ausgleich entgangener Untervermieterträge abgewiesen.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschluss v. 22.6.2023, 64 S 280/22