Unzutreffende Angaben über die Mietsache: Haftung des Vermieters

Leitsatz

Macht der Vermieter bei den Verhandlungen über den Abschluß eines Mietvertrages unzutreffende Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache und erleidet der Mieter aus diesem Grund einen Schaden, so hat er Anspruch auf Schadensersatz. Als Anspruchsgrundlage kommen in Frage die allgemeinen Vorschriften über die Haftung wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen oder die speziellen mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften (§ 538 BGB). Die Wahl der Haftungsgrundlage kann u.U. von maßgeblicher Bedeutung für die Höhe des Ersatzanspruchs sein. (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.)

Sachverhalt

Der Mieter hatte Räume zum Betrieb seines Restaurantes angemietet und erheblich in den Ausbau der Räume für das Restaurant investiert. Die Stadt verweigerte ihm aber die Erteilung der Gaststättenkonzession, weil er nicht genügend Kfz-Stellplätze nachweisen konnte. Der Vermieter hatte vor Vertragsschluß erklärt, er könne die Stellplätze beschaffen. Zur übergabe der Mieträume kam es daher nicht. Der Mieter wollte den Vermieter daraufhin wegen seiner vergeblichen Aufwendungen auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Der Vermieter konnte allerdings nachweisen, daß der vom Mieter beabsichtigte Restaurantbetrieb nicht mit Gewinn hatte geführt werden können.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, daß dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zusteht. Der Vermieter haftet auch für anfängliche Mängel der Mietsache, die dem Mieter einen Schaden verursachen (§ 538 BGB). Ein anfänglicher Mangel liegt auch dann vor, wenn er einem Mieter Räumlichkeiten zum Betrieb eines Restaurantes vermietet und die Behörde die Erteilung der Konzession verweigert, weil nicht ausreichend Kfz-Stellplätze vorhanden sind. Das Risiko einer behördlichen Nutzungsbeschränkung trägt also der Vermieter.

Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 538 BGB) entsteht aber nur, wenn dem Mieter die Mietsache übergeben worden ist. Vor der übergabe hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen: Der Vermieter hatte hier wider besseres Wissen behauptet, er könne die Stellplätze beschaffen. Im Vertrauen hierauf war der Vertrag geschlossen worden. Der Vermieter ist dem Mieter hier deshalb - auch ohne übergabe der Mieträume - zum Ersatz auch der nutzlosen Aufwendungen verpflichtet (BGHZ 99, 182, 201).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.06.1997, XII ZR 192/95

Fazit:

Der mietrechtliche Schadensersatzanspruch (§ 538 BGB) ist der Höhe nach begrenzt auf das, was der Mieter erhalten hätte, wenn die Mietsache mangelfrei gewesen wäre. Dieser Anspruch wäre hier daher ins Leere gegangen, da der Mieter nachweislich auch bei ausreichenden Stellplätzen keinen Gewinn erwirtschaftet hätte.

Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen ist nicht in dieser Weise beschränkt. Er erfaßt auch nutzlose Aufwendungen. Nach der übergabe wird der Anspruch wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen aber meist durch die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften ausgeschlossen.