Veräußerungsbeschränkung: Klagegegner / 4 Die Entscheidung

Der BGH meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei die richtige Beklagte! Werde in einer Gemeinschaftsordnung die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, werde dieser lediglich als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesprochen. Ein eigenes Zustimmungsrecht stehe ihm nicht – auch nicht als Treuhänder – zu. Entscheidend für die Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer spreche, dass der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis des Verwalters zu der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum 1.12.2020 grundlegend neu ausgestaltet habe. Dieser Paradigmenwechsel könne nicht ohne Auswirkungen auf die Auslegung einer Alt-Gemeinschaftsordnung bleiben, wonach der Verwalter einer Veräußerung zustimmen müsse. Nächstliegender Auslegung entspreche es, den Verwalter nicht als beliebigen "Dritten" i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG zu verstehen, sondern als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei der Organstellung des Verwalters handele es sich nämlich um einen für jeden ohne Weiteres erkennbaren Umstand, weil er sich aus dem Gesetz ergebe. Auch wenn es zweckmäßig sei, in der Gemeinschaftsordnung juristisch präzise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, als zustimmungsbefugt zu bezeichnen, sei es unschädlich, wenn – in abgekürzter Ausdrucksweise – der Verwalter aufgeführt sei. Dies gelte auch dann, wenn die Alt-Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrnehmbares – Recht zuweisen sollte. Aus § 47 WEG komme der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, bei der Auslegung von Vereinbarungen im Zweifel dem neuen Recht zur Geltung zu verhelfen.