Veräußerungszustimmung: Begriff der Erstveräußerung

Leitsatz

Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig.

Normenkette

§ 12 Abs. 1 WEG; § 20 GBO

Das Problem

1. Eine aus 4 Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) namens G teilt im Jahr 2001 ein Grundstück nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Die Gesellschafter weisen namens der GbR die Wohnungseigentumsrechte einzelnen Gesellschaftern zu und erklären insoweit die "Auflassung" (= dingliche Einigung des Eigentumsübergangs zwischen der GbR und ihren Gesellschaftern). Wohnungseigentümer W wird von der GbR das in der Teilungserklärung mit Nr. 13 beschriebene Wohnungseigentumsrecht zugeordnet.
2. Im Jahr 2013 veräußert W das Wohnungseigentum. Im Jahr 2014 beantragt der Notar dann die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber E. Das Grundbuchamt verlangt die Zustimmung des WEG-Verwalters, weil es nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 12 Abs. 1 WEG für die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Hiervon ausgenommen sei zwar der Fall der Erstveräußerung. Eine solche sieht das Grundbuchamt aber nicht. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Entscheidung

1. Ohne Erfolg! "Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG sei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Ob sie entgeltlich oder unentgeltlich erfolge, sei nicht maßgeblich – es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft (Hinweis auf KG v. 24.5.2012, 1 W 121/12, FGPrax 2012 S. 238).
2. Danach bedürfe es hier der Zustimmung eines Verwalters. Denn bereits die Übertragung der Wohnungseigentumsrechte auf die Gesellschafter der G sei die Erstveräußerung im Sinne der Gemeinschaftsordnung gewesen. Die Übertragung habe neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch nämlich die rechtsgeschäftliche Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der GbR, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter erfordert.

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung ist richtig und entspricht der herrschenden Meinung. Hätte man die Veräußerung eines Wohnungseigentums durch einen Gesellschafter zustimmungsfrei halten wollen, hätte der Notar einen anderen Begriff als gerade "Erstveräußerung" wählen müssen. Ferner wäre es möglich gewesen, die Veräußerungen der Erstgesellschafter zustimmungsfrei zu halten. Dies war aber eben nicht vereinbart.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Veräußerung ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Veräußerung ist danach die Übertragung eines Wohnungseigentums im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, aber auch die Erstveräußerung vom teilenden Eigentümer/Bauträger. Keine Veräußerung ist hingegen zum Beispiel die Bewilligung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die ideelle, reale oder gemischt ideell-reale Unterteilung eines Wohnungseigentums, der gesetzliche Erwerb durch Erbfolge, die Umwandlung einer Erben- in eine Bruchteilsgemeinschaft, der Erbteilskauf, die Übertragung eines Gesellschaftsanteils an einer Gesellschaft als Wohnungseigentümerin oder die gleichzeitige Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte.

Link zur Entscheidung

KG, Beschluss v. 26.5.2014, 1 W 55/14