Veräußerungszustimmung: Nachweis / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und ob die Verwaltung dieser zustimmen muss.

Veräußerung

"Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG meint nach herrschender Meinung die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich geschieht, ist nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre beispielsweise ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft. Als "Normalfall" kann man insoweit einen Veräußerungsvertrag zwischen einem Wohnungseigentümer und seinem Sondernachfolger beschreiben. Die Einbringung eines Wohnungseigentumsrechts in eine Gesellschaft ist danach eine Veräußerung (siehe nur Elzer, NotBZ 2019, 370, 371).

Notwendigkeit der Zustimmung

Eine Zustimmung soll nach herrschender Meinung entbehrlich sein, wenn sämtliche Wohnungseigentumsrechte übertragen werden. Dieser Ansicht schließt sich das OLG an. Das überzeugt, da in diesem Fall nicht erkennbar ist, wer durch die Veräußerungsbeschränkung geschützt werden könnte.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Eine nach § 12 Abs. 1 WEG notwendige Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn der Erwerbsinteressent finanziell oder persönlich unzuverlässig ist. Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig, wenn aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht zu erwarten ist, dass er das Hausgeld – auch konkret absehbare erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen – künftig nicht bedienen kann. Persönliche Unzuverlässigkeit liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent aufgrund von Tatsachen aus objektiver Sicht voraussichtlich gegen die Pflichten aus § 14 WEG, gegen Gebrauchsbestimmungen oder gegen Bestimmungen der Hausordnung verstoßen wird. Die gemeinschaftswidrige Gefahr muss ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben.

Für die Prüfung müssen der Veräußerer und der Verwalter zusammenwirken. In der Regel bittet der den Kaufvertrag beurkundende Notar den Verwalter um Zustimmung. Dabei müsste eigentlich der Notar oder der Veräußerer dem Verwalter das für die Zustimmung notwendige Wissen vermitteln. Ein professionell handelnder Verwalter wird dennoch auch von sich aus versuchen, die notwendigen Informationen selbst zu beschaffen. Dem Verwalter sind solche Nachforschungen zumutbar, die unter Einschaltung des Veräußerers zeitnah und ohne größeren Kostenaufwand eine hinreichende Schlussfolgerung auf die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Käufers zulassen. Um an Informationen "heranzukommen", darf und muss der Verwalter in der Regel vor allem an den Veräußerer persönlich herantreten. Der veräußernde Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung dann verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen. Ferner ist der Veräußerer verpflichtet, den Käufer zu einer "Selbstauskunft" zu veranlassen, damit der Verwalter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung (oder auch Nichtzustimmung) im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nachkommen kann. Der Verwalter ist berechtigt, seine Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen.