Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten

Leitsatz

• Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte zu neuem Wohnungseigentum ist jedenfalls grundbuchrechtlich nicht zu beanstanden

  Die Grundbucheintragung verlautbart nur die dingliche Rechtslage

Normenkette

§ 3 WEG, § 5 GBO, § 890 BGB

Kommentar

1. Ein Eigentümer beabsichtigte, zwei seiner nebeneinanderliegenden Wohnungen zu verbinden und dazu die Trennmauer im Bereich der Dielen auf einer Breite von 1,20 m zu durchbrechen; mit Senatsentscheidung vom 17. 7. 1996 (WM 1997, 288) wurde ihm untersagt, bauliche Veränderungen zum Zweck dieser Verbindung vorzunehmen, insbesondere die im Dielenbereich befindliche Trennmauer zu durchbrechen. Daraufhin vereinigte der Eigentümer die Miteigentumsanteile zu einem einheitlichen Miteigentumsanteil und verband diesen Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Das Grundbuchamt vollzog diese Änderung. Eine Miteigentümerin beantragte, gegen die Verbindung der beiden Wohnungen einen Widerspruch im Grundbuch einzutragen, hilfsweise das Grundbuch entsprechend zu berichtigen. Die Anträge blieben in allen drei Instanzen erfolglos.

2. Zustimmungspflichten nach § 22 Abs. 1 i.V.m. § 21 Abs. 3 WEG beziehen sich allein auf bauliche Veränderungen, nicht auf eine rechtliche Vereinigung. Der Wanddurchbruch innerhalb des Bereiches eines Sondereigentums berührt weder die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum, noch wird dadurch gemeinschaftliches Eigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert. Die übrigen Eigentümer sind daher bei einer Vereinigung durch die Grundbucheintragung nicht in ihrer dinglichen Rechtsstellung als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Eigentum betroffen. Das Grundbuch wurde hier nicht unrichtig; das Grundbuchamt hat auch nicht zu prüfen, ob die zur Herstellung der Abgeschlossenheit erforderlichen Baumaßnahmen tatsächlich durchgeführt worden seien oder durchgeführt würden. Könne eine bauliche Veränderung, um im Sondereigentum stehende Räume miteinander zu verbinden, aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht durchgeführt werden oder müsse sie nachträglich rückgängig gemacht werden, sei die rechtliche Vereinigung davon nicht berührt. Mögliche Unterlassungsansprüche in Bezug auf einen Wanddurchbruch beeinflussten die durch die Grundbucheintragung geschaffene dingliche Rechtslage nicht.

3. Es kann insoweit offenbleiben, ob mit einer Beschwerde gegen solche Eintragungen gem. § 71 Abs. 2 S. 2 GBO, § 53 Abs. 1 S. 1 GBO nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Berichtigung des Grundbuches erreicht werden könnte. Vorliegend wurde das Grundbuch allerdings nicht unrichtig, so dass Rechtsmittel insoweit unbegründet waren.

Ein Wohnungseigentümer kann zwei ihm zustehende Wohnungseigentumsrechte in entsprechender Anwendung von § 890 Abs. 1 BGB durch Zusammenlegung der Miteigentumsanteile und Verbindung des neuen Anteils mit allen zu den bisherigen Einheiten gehörenden, im Sondereigentum stehenden Räumen zu einem einheitlichen Wohnungseigentum vereinigen, ohne dass dazu die Mitwirkung der übrigen Eigentümer erforderlich ist (h.R.M.). Auf die baulichen Zustände kommt es dabei nicht an, da die neu gebildete Wohnung nicht insgesamt in sich abgeschlossen sein muss. Soweit dies von der Rechtsprechung teilweise verlangt wird, würde es an der Rechtslage hier nichts ändern, da § 3 Abs. 2 WEGnur eine Soll-Vorschrift ist, die Abgeschlossenheit der Wohnung kein zwingendes Erfordernis für die Begründung von Wohnungseigentum darstellt und die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch auch im Fall der Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte trotz fehlender Abgeschlossenheit das Grundbuch nicht unrichtig machen würde (h.M.). Das Grundbuch gibt grundsätzlich nur über die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück oder an einem Wohnungseigentum, nicht aber über den tatsächlichen baulichen Zustand Auskunft. Demzufolge hat das Grundbuch die tatsächliche Bauausführung und den tatsächlichen Bauzustand nicht zu überprüfen; es ist dazu mit den im Grundbuchantragsverfahren zulässigen Beweismitteln auch gar nicht in der Lage.

4. Mögliche Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche eines Eigentümers in Bezug auf bauliche Veränderungen (Wand- oder Deckendurchbrüche u.a.) berühren die durch die Grundbucheintragung geschaffene dingliche Rechtslage nicht; andererseits schließt die Grundbucheintragung solche Ansprüche auch nicht aus.

Keine Kostenentscheidung; Geschäftswert der weiteren Beschwerde 5.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.11.1998, 2Z BR 152/98)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung