Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 26 Abs. 1 WEG, § 675 BGB, § 615 BGB, § 621 Nr. 4 BGB, § 140 BGB, § 11 Nr. 12a AGBG
Kommentar
Nach Teilungserklärung war ein Verwalter auf die Dauer von 5 Jahren bestellt; zusätzlich war vereinbart, dass er nur aus wichtigem Grund abberufen werden konnte. Vom Verwalter wurde der Beschluss auf Abberufung aus wichtigem Grund und fristlose Vertragskündigung angefochten. Das KG Berlin hatte zur Frage der Anfechtungsberechtigung den Streit zum BGH vorgelegt. Dieser hat mit Entscheidung v. 2. 12. 1988 (V ZB 8/87) die Anfechtungsberechtigung eines Verwaltersbejaht und die Sache an das KG Berlin zurückgewiesen. Dieses kam jetzt zu folgenden Ergebnissen:
a) Die Feststellung, dass ein erforderlicher wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters nicht vorgelegen habe, bedeute zugleich auch die Feststellung, dass der Verwaltervertragnicht durch die ausgesprochene außerordentliche Kündigung mit sofortiger Wirkung beendet worden sei.
b) Dies führe allerdings nicht dazu, dass ein Verwalter für die gesamte Zeit bis zum Ablauf der ursprünglich vorgesehenen 5-jährigen Amtsperiode noch Vergütungsansprüche in voller Höhe nach § 615 BGB geltend machen könne. Eine unwirksame außerordentliche Kündigung sei nämlich in eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt gemäß § 140 BGBumzudeuten, da dies regelmäßig von den erklärenden Eigentümern (Mehrheitsbeschluss) gewollt sei. Stets sei der Wille der Eigentümer zu unterstellen, dass sich eine Gemeinschaft nicht der Gefahr einer Doppelbelastung mit Verwalterhonorar ausgesetzt sehen wolle.
Bei anzunehmender Umdeutung der außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung sei gemäß § 621 Nr. 4 BGB von einer Kündigungsfrist von 6 Wochen zum Schluss eines Kalenderquartals auszugehen. Wie bereits entschieden (KG Berlin, Beschluss v. 26. 11. 1984, Grundeigentum 1986, 93) gelte i.Ü. ein formularmäßig abgeschlossener Verwaltervertrag nach § 11 Nr. 12 a) AGBGjedenfalls dann lediglich für die Dauer von 2 Jahren, wenn die Teilungserklärung keine Regelung enthalte, dass der Verwalter auf die Dauer von 5 Jahren gewählt sei und nur aus wichtigem Grund abberufen werden könne. Selbst im vorliegenden Fall der Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung auf 5 Jahre ergäbe sich nach Auffassung des Senats keine entsprechende eigene schuldrechtliche Position des Verwalters im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern als Ausnahme von diesen zwingenden Normen des AGB-Gesetzes.
Die Gefahr der Doppelzahlung könne auch hier nur durch Begrenzung auf den Zeitraum des § 621 Nr. 4 BGB erreicht werden.
Allerdings sei für den zu Unrecht abberufenen und gekündigten Verwalter noch zu klären, inwieweit er durch Nichtinanspruchnahme der Verwaltertätigkeit Aufwendungen erspart oder anderweitige Erwerbsmöglichkeiten genutzt habe ( § 615 Satz 2 BGB). Insoweit wurde der Streit an das LG zurückverwiesen.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 20.03.1989, 24 W 5478/86= NJW-RR 14/89, 839)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
Nicht näher begründet ist in dieser Entscheidung die Auffassung der Anwendbarkeit des § 621 Nr. 4 BGB, wo doch Verwalter üblicherweise mit einer nach Monaten bemessenen Vergütung honoriert werden, nicht mit einer Vergütung nach Quartalen oder längeren Zeitabschnitten. Überdies sind in Teilungserklärungen i.d.R. (wie auch hier) Verwalter mit einer vertraglichen Amtszeit von 5 Jahren beauftragt. Ist keine ordentliche Kündigung für eine oder beide Vertragsseiten ausdrücklich vereinbart, sind m.E. auch solche Verträge beidseitig einzuhalten (vom Fall der fristlosen Kündigung abgesehen). § 11 Nr. 12 a) AGBG bezieht sich allein auf Dauerschuldverhältnisse; bisher hat die h.R.M. diese Bestimmung nicht auf Verwalterverträge zur Anwendung gebracht, sodass sie auch im vorliegenden Fall bei einer ausdrücklichen Verwalterbestellung auf 5 Jahre m.E. nicht hätte angewendet werden können. Die mögliche Doppelzahlung einer Gemeinschaft stellt das Risiko einer Auftraggeberseite dar, wenn einem Verwalter zu Unrecht vorzeitig gekündigt wird. Hier durch gewollte Umdeutung einer nicht berechtigten außerordentlichen und fristlosen Kündigung in eine fristgebundene Kündigung nach § 621 Nr. 4 BGB vertraglich vereinbarte Amtszeiten zu verkürzen, halte ich für bedenklich [kritisch ebenfalls Röll, WE 4/89, 114 und Seuß, WE 4/89, 133].
Richtig ist allerdings der Hinweis des Senats auf etwaige Honorarkürzung gemäß § 615 Satz 2 BGB. Was die Ermittlung ersparter Aufwendungen betrifft, wird auf den konkreten Einzelfall abzustellen sein, was im Fall nicht möglicher Einigung meist nur durch teure buchanalytische Gutachten klärbar sein wird. [Nach heutiger obergerichtlicher Rechtsprechung - OLG Schleswig, OLG Köln - wird allein eine Ersparnispauschale von 10 bis 20% des vertraglichen Resthonorars in Abzug gebracht.]