Verjährung (Miete) / 4 Ansprüche des Mieters – allgemeine Verjährungsfrist (§§ 195 ff. BGB)

4.1 Rückforderungsansprüche des Mieters bei überzahlter Miete

4.1.1 Verstoß gegen § 5 WiStG

Der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gem. § 5 WiStG verjährt in 3 Jahren.^[1]

[1] OLG Hamburg, RE v. 30.1.1989, 4 U 229/88, NJW 1989, 458.

4.1.2 Fehlerhafte Wohnflächenangabe

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt; die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.^[1]

Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung "mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste"; sie endet 3 Jahre später.

[1] BGH, Urteil v. 7.7.2004, VIII ZR 192/03, WuM 2004, 485.

4.1.3 Ungekürzte Zahlung trotz Mangel

Hat der Mieter trotz eines Mangels der Mietsache den Mietzins ungekürzt weiterbezahlt, verjähren die Rückforderungsansprüche ebenfalls in 3 Jahren.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Mieter die Minderungsquote zu gering bemessen hat.

[1] OLG Köln, Urteil v. 8.6.1998, 16 U 92/97, NZM 1999, 73; LG Dresden, Urteil v. 25.2.2011, 4 S 73/10, ZMR 2011, 465 betr. Asbestbelastung.

4.1.4 Überzahlte Kostenmiete

Für Rückerstattungsansprüche wegen einer überzahlten Kostenmiete, die auf einer gesetzwidrigen Mietpreisvereinbarung beruht, gilt die Sondervorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG. Danach verjährt der Anspruch auf Rückerstattung nach Ablauf von 4 Jahren ab der Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Bei fortdauerndem Mietverhältnis beginnt die Verjährung also nicht mit dem Jahresende, sondern mit dem Zeitpunkt der Leistungserbringung. Bei beendetem Mietverhältnis gilt eine wesentlich kürzere Frist als nach § 195 BGB.

Nach der Rechtsprechung ist § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG keiner analogen Anwendung zugänglich; die Vorschrift gilt also nicht, wenn die Überzahlung aus einer einseitigen Mieterhöhung herrührt.^[1]

[1] BayObLG, RE v. 23.5.1985, WuM 1985, 217.

4.1.5 Rückforderungsansprüche des Mieters bei überzahlten Betriebskosten

In 3 Jahren verjähren auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten.^[1]

Wichtig

Verjährungsbeginn nach Abrechnungszugang

Der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen wird erst nach Zugang der Abrechnung fällig. Vorher beginnt die Verjährung nicht zu laufen.^[2]

Hinweis

Verwechseln Sie die Abrechnungsfrist nicht mit der Verjährungsfrist

Die erste besagt nur, bis wann Sie abrechnen müssen und dass Sie ggf. einen Nachzahlungsanspruch verlieren. So müssen Vermieter, die einen kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum haben, die Nebenkosten für 2023 bis zum 31.12.2024 abrechnen, sonst verlieren sie Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Die Verjährung des Mieters auf diese Abrechnung unterliegt aber der 3-jährigen Frist. Wenn Sie also in 2024 hätten abrechnen müssen, ist dieser Abrechnungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2027 verjährt. Wenn Sie dann aber trotzdem in 2028 abrechnen, kann der Mieter noch bis Ablauf des Jahres 2031 Rückforderungsansprüche geltend machen, wenn er rechtzeitig widersprochen hat.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter auf eine unwirksame Umlagevereinbarung geleistet hat. In diesem Fall ergibt sich der Rückzahlungsanspruch des Mieters aus § 812 BGB. Der Bereicherungsanspruch entsteht mit der Zahlung der vermeintlich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung und endet 3 Jahre später zum Ende des Jahres.

[1] OLG Hamburg, RE v. 19.1.1988, NJW 1988, 1097; OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.1.1990, 10 U 96/89, DWW 1990, 84.

[2] Wiek, GuT 2003, 3; a. A. OLG Koblenz, Beschluss v. 15.4.2002, 5 W 235/02, GuT 2002, 84: Danach beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter die Zahlung erbracht hat.

4.2 Bereicherungsansprüche bei überhöhter Kaution

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution den Betrag von 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Hat der Mieter eine höhere Kaution bezahlt, steht ihm in Höhe des überzahlten Betrags ein Bereicherungsanspruch zu. Hierfür gilt die reguläre Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB).

Diese Frist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und "der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen ... Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste". Für die Kenntnis i. S. d. § 199 Abs. 1 BGB reicht es aus, wenn dem Mieter die Tatsachen bekannt sind, aus denen sich der Rückforderungsanspruch ergibt. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Rechtslage kennt und zutreffend bewertet.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10, NJW 2011, 2570.

4.3 Rückzahlung der Kaution

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution einschließlich der Zinsen verjährt ebenfalls in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte bzw. musste.

4.4 Anspruch des Mieters auf Betriebskostenabrechnung

Der Anspruch des Mieters auf Erteil...