Verkaufskiosk im vorliegenden Fall mit Zweckbestimmung Laden nicht vereinbar

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall veränderte ein Teileigentümer seinen "Laden" nach vereinbarter Zweckbestimmung durch nicht duldungspflichtige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu einem Verkaufskiosk und verlagerte damit den Kundenverkehr vor das Geschäft; weiterhin wurde der Verkaufskiosk über die ladenschlussgesetzlich vorbestimmten Zeiten hinaus betrieben; verkauft wurden dort auch alkoholische Getränke.

2. Unter Ladenlokal bzw. Laden sind nach h.R.M. Geschäftsräume zu verstehen, in denen ständig Waren zum Verkauf an jedermann dargeboten werden und bei denen der Charakter einer bloßen Verkaufstätte im Vordergrund steht. Ein Getränkeausschank oder der Verzehr verkaufter Waren an Ort und Stelle lässt sich mit dieser Nutzungsart in der Regel nicht in Einklang bringen. Auch sind Bestimmungen des Ladenschlussgesetzes zu beachten. Nicht zulässig ist es insbesondere, einen Warenverkauf in den Gemeinschaftseigentumsbereich vor dem Geschäftslokal zu verlagern, was zu Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer führt, die über die normale Beeinträchtigung, die mit einem Ladengeschäft zwangsläufig verbunden ist, weit hinaus geht. Auch die zur Zweckerreichung veranlassten baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums waren vorliegend von den restlichen Eigentümern nicht im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG zu dulden.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung des unterlegenen Beteiligten in der Rechtsbeschwerdeinstanz bei Beschwerdegegenstandswert von DM 50.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.1995, 3 Wx 337/95= NJWE 6/96, 132)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Ohne nähere Begründung bestätigt der Senat in diesem Verfahren in Übereinstimmung mit dem Landgericht neben den erwähnten überzeugenden tragenden Gründen der Entscheidung auch die Gültigkeit eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses des Inhalts, dass für die Vermietung der Läden in dieser Anlage (56 Wohnungen und 5 Läden) "in jedem Einzelfall die Zustimmung des Verwalters erforderlich sei und dieser die Zustimmung nur unter der Voraussetzung erteilen dürfe, dass die Nutzung der Läden keine Belästigung der Hauseigentümer verursache (z.B. Lärmbelästigung ", Gehwegsbelästigung, Überschreitung der Ladenschlusszeit montags bis samstags 18.30 Uhr u. ä.) und der Verwalter seinerseits die Zustimmung nur nach Genehmigung des Beirats erteilen dürfe.

Diese allein beschlussweise erfolgte (nachträgliche) Einschränkung der Verfügbarkeit und damit auch Vermietbarkeit des Eigentums eines Teileigentümers (also ohne getroffene Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung) halte ich nicht nur für anfechtbar, sondern evtl. sogar für nichtig (Verstoß gegen § 13 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer hat sich ohnehin hinsichtlich seiner beabsichtigten oder praktizierten Nutzung (und der seiner Mieter) an getroffene Vereinbarungen und Zweckbestimmungen zu halten, ebenso an die Grundsätze des § 14 WEG (als gesetzliche Einschränkung). Fehlverhalten kann auf gerichtlichen Antrag hin untersagt werden. Von solchen oder ähnlichen einschränkenden separaten und darüber hinausgehenden Beschlussfassungen nachträglicher Art würde ich deshalb eher abraten wollen; auf jeden Fall wären solche Beschlüsse (wenn nicht sogar nichtig) zumindest erfolgreich anfechtbar.