Vermietetes Sondereigentum - Kurze Verjährung bei Ansprüchen der Gemeinschaft gegen Mieter

Leitsatz

Zweck des § 548 Abs. 1 BGB ist die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts, weshalb auch Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen der Beschädigung eines Aufzugs im Zuge des Auszugs der kurzen Verjährungsfrist unterliegen

Fakten:

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung vermietet. Im Zuge des Auszugs seiner Mieter wurde der Fahrstuhl erheblich beschädigt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte nun die Mieter eineinhalb Jahre später auf entsprechenden Schadensersatz in Anspruch genommen. Die beklagten Mieter beriefen sich auf Verjährung unter Bezugnahme auf die Bestimmung des § 548 Abs. 1 BGB.

Diese regelt, dass Ersatzansprüche des Vermieters insbesondere bei Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren und die Verjährung mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unter Bezugnahme auf diese Bestimmung hat das OLG Stuttgart die Klage der Eigentümergemeinschaf gegen die Mieter abgewiesen.

Obwohl die Eigentümergemeinschaft nicht Vermieterin war, erstreckt sich die Bestimmung des § 548 Abs. 1 BGB auch auf Ansprüche Dritter gegen den Mieter unter den einschränkenden Voraussetzungen, dass die Ansprüche zumindest auch in der Verschlechterung der Mietsache begründet sind und der Dritte sich mit der Vermietung einverstanden erklärt hat. Letzteres sei im Hinblick darauf der Fall, dass die Eigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung ihres Sondereigentums berechtigt sind. Denn eine Vermietung des Sondereigentums ohne Einräumung des Rechts zur Mitbenutzung der Gemeinschafseinrichtungen sei nicht möglich, der Mieter müsse die Wohnung ja erreichen können. Zwar ist zwingende Voraussetzung einer weiten Auslegung des § 548 Abs. 1 BGB auf Ansprüche Dritter, dass zumindest auch die Mietsache selbst verschlechtert wird und der eingetretene Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt hat. Dass der in der Wohnanlage befindliche Personenaufzug ausreichenden Bezug zum vermieteten Sondereigentum hat, bedurfe jedoch keiner größeren Diskussion.

Link zur Entscheidung

OLG Stuttgart, Urteil vom 5.8.2010 – 7 U 82/10; Revision zugelassen

Fazit:

Das OLG Stuttgart hat die Revision zugelassen. Sollte der BGH mit einer letztinstanzlichen Entscheidung befasst sein, werden die Richter zu berücksichtigen haben, dass der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaf nicht immer Kenntnis davon hat, wann denn ein konkretes Mietverhältnis beendet ist.

Des Weiteren ist der Verwalter ohne Beschlussfassung nur dann ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen den oder die Ex-Mieter einzuleiten, wenn ihm dies der Verwaltervertrag gestattet - und dies ist vielfach gerade nicht der Fall. Die Erstreckung der Bestimmung des § 548 Abs. 1 BGB auf Ansprüche der Gemeinschaf gegen ehemalige Mieter von Sondereigentümern ist jedenfalls problematisch.