Vermietung von Wohnungen an Hotelbetreiber

Normenkette

§ 10 Abs. 3 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 133 BGB

Kommentar

1. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses ist wegen seiner Wirkung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum nach objektiven Maßstäben festzustellen.

2. Ein Eigentümermehrheitsbeschluss, durch den einem Mietvertrag zugestimmt wird, der es dem Mieter gestattet, "erforderliche bauliche Veränderungen" des gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen, ist für ungültig zu erklären. Bauliche Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums können nur vorgenommen werden, wenn alle Wohnungseigentümer mitwirken, denen durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst ( § 22 Abs. 1 WEG, § 14 Nr. 1 WEG). Der generalisierende Beschluss im vorliegenden Fall hätte der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft.

3. Wird durch Eigentümermehrheitsbeschluss einem umfangreichen Miet- und Betreibervertrag zugestimmt, ist der Eigentümerbeschluss grundsätzlich insgesamt für ungültig zu erklären, auch wenn nur einzelne Bestimmungen des Vertrages nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Grundsätzlich kann ein Eigentümerbeschluss auf einzelne, selbstständige Teile des Beschlusses beschränkt werden (wie vom Senat zur Jahresabrechnung entschieden, NJW-RR 89, 1163).

Bei der Zustimmung durch Eigentümerbeschluss zu einem von den Wohnungseigentümern mit einem Dritten geschlossenen Vertrag kommt dies aber nur ausnahmsweise in Betracht. Wird nämlich die Zustimmung nur insoweit für ungültig erklärt, als sie einzelne vertragliche Bestimmungen betrifft, stellt sich die Frage, welche Regelung anstelle dieser Bestimmung gelten soll und insbesondere, ob der Vertrag ohne diese Bestimmung gewollt ist oder überhaupt noch einen Sinn gibt. Ein Eingriff in einen Vertrag im Wege einer Anpassung oder Umgestaltung ist dem Wohnungseigentumsgericht im Übrigen im Rahmen einer Beschlussanfechtung versagt (vgl. BayObLGZ 1985, 171, 176).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass - wie auch hier - i. d. R. nicht nur eine Bestimmung eines genehmigten Vertrages beanstandet wird, sondern häufig eine Vielzahl von Regelungen.

4. Vermieten die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen überwiegend einheitlich an einen Zwischenvermieter (hier: einen Verwalter als Hotelbetreiber), andere demgegenüber nach Ende entsprechend vereinbarter einheitlicher Vermietungspflichten nicht an diesen Zwischenvermieter, so entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem Zwischenvermieter, nicht aber einem einzelnen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung selbst vermietet, das Anbringen von werbenden Hinweisen am gemeinschaftlichen Eigentum gestattet wird.

5. Gequotelte Gerichtskostenentscheidung für die 1. Instanz, keine außergerichtliche Kostenerstattung in der Rechtsbeschwerdeinstanz und Geschäftswertansatz für die Rechtsbeschwerdeinstanz von 10.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 17.02.1994, 2Z BR 133/93)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer