Entscheidungsstichwort (Thema)
Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen
Verfahrensgang
AG Kempten (Aktenzeichen UR II 60/92) |
LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 1000/93) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 15. Oktober 1993 und des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) – Zweigstelle Sonthofen – vom 6. April 1993 dahin abgeändert, daß der Eigentümerbeschluß vom 15. August 1992 zu Tagesordnungspunkt 6 insoweit für ungültig erklärt wird, als er den letzten Satz von Nr. 11 der Hausordnung betrifft; im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen.
II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 15. Oktober 1993 wird zurückgewiesen.
III. Der Antragsteller hat 1/3 der Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht zu tragen; die übrigen Gerichtskosten aller Rechtszüge haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen. Insoweit werden die Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts abgeändert.
Außergerichtliche Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage in der Form eines Hotels, das von der weiteren Beteiligten, der Verwalterin, betrieben wird. Dem Antragsteller gehören zwei Wohnungen.
§ 3 des Teilungsvertrags vom 17.1.1978 lautet:
Zweckbestimmung des Gebäudes
Die Wohnungseigentümer verpflichten sich jeweils gegenseitig, ihr Wohnungseigentum bis zum 31.12.1993 ausschließlich der … (= Verwalterin) dauerzuvermieten. …
Die Verwalterin kündigte den Mietvertrag mit dem Antragsteller über dessen beide Wohnungen zum 31.12.1991.
Am 15.8.1992 faßten die Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse. Unter anderem stimmten sie durch Eigentümerbeschluß zu Tagesordnungspunkt (TOP) 5 einem Miet- und Betreibervertrag zu und zu TOP 6 einer Hausordnung.
Gegenstand des Miet- und Betreibervertrags sind bestimmte Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Nr. 1.2.3 und 4.1.0 des Vertrags lauten:
1.2.3 Bauliche Maßnahmen Der Mieterin steht das Recht zu, dem Nutzungszweck angemessene oder aus sonstigen Gründen erforderliche bauliche Veränderungen im Innenbereich vorzunehmen. Soweit baurechtliche Genehmigungen notwendig sind, hat die Mieterin diese selbst zu veranlassen. Bauliche Änderung hat die Mieterin der Vermieterin anzuzeigen, …
4.1.0 Salvatorische Klausel Falls einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam sein sollten, oder dieser Vertrag Lücken enthält, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt diejenige wirksame Bestimmung als vereinbart, welche dem Sinn und Zweck der unwirksamen Bestimmung entspricht. …
Nr. 11 der Hausordnung lautet:
Das Anbringen von Schildern und Tafeln erfolgt auf Kosten des beauftragenden Wohnungseigentümers durch die Verwalterin. Eine Anbringung ist nur dann zulässig, wenn die übrigen Wohnungseigentümer oder die Inhaber sonstiger Rechte am gemeinschaftlichen Eigentum dadurch nicht beeinträchtigt werden. Die Hinweisschilder dürfen eine Größe von 5 × 10 cm nicht überschreiten. Verweigert die Verwalterin die Anbringung, so kann der Wohnungseigentümer in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragen. Schilder, die auf die Einzelvermietung von Räumen hinweisen, sind grundsätzlich nicht erlaubt.
Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 15.8.1992 zu TOP 2 bis 6 für ungültig zu erklären. Hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 bis 4 wurde das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Am 6.4.1993 hat das Amtsgericht den Eigentümerbeschluß zu TOP 5 für ungültig erklärt und den Antrag abgewiesen, den Eigentümerbeschluß zu TOP 6 für ungültig zu erklären. Die sofortigen Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner hat das Landgericht durch Beschluß vom 15.10.1993 zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich der Antragsteller und die Antragsgegner mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel des Antragstellers hat im wesentlichen Erfolg, während das Rechtsmittel der Antragsgegner unbegründet ist.
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß zu TOP 5 habe für ungültig erklärt werden müssen, weil sich die Wohnungseigentümer bei Abschluß des Miet- und Betreibervertrags der Entscheidung über die Durchführung baulicher Veränderungen im Innenbereich begeben hätten. Aus dem durch den Eigentümerbeschluß genehmigten Vertrag ergebe sich nicht, daß nur Wiederherstellungs- oder Wartungsmaßnahmen sowie nur Maßnahmen im Sinn einer ordnungsmäßigen Verwaltung von dem Mieter eigenständig durchgeführt werden könnten. Eine Mitwirkung der Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen im Innenbereich sei nicht vorgesehen. Absichtserklärungen dahin, daß bauliche Verän...