Vermögensauseinandersetzung außerhalb des Güterrechts / 2.7.1 Verfahren der Teilungsversteigerung

Rz. 32

Das Teilungsversteigerungsverfahren richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). § 1 ZVG bestimmt, dass durch das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Miteigentümers die Teilungsversteigerung anzuordnen ist. Der Antrag kann schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Für die Zeit des Getrenntlebens gilt: Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand, benötigt der antragstellende Ehegatte die Zustimmung des anderen, wenn sein Anteil am Familienheim nahezu sein gesamtes Vermögen darstellt. Nach der ganz h. M. unterliegt nämlich der Antrag eines Ehegatten auf Anordnung der Teilungsversteigerung des gemeinsamen Grundstücks bei gesetzlichem Güterstand der Verfügungsbeschränkung des § 1365 Abs. 1 BGB. Die Zustimmung kann auch durch das Vormundschaftsgericht ersetzt werden, § 1365 Abs. 2 BGB. Ab Rechtskraft der Ehescheidung ist die Zustimmung nicht mehr erforderlich. Die Anordnung erfolgt nach §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG ohne Anhörung des anderen Ehegatten und ohne dass ein vollstreckbarer Titel erforderlich wäre (§ 181 Abs. 1 ZVG). Voraussetzung für die Anordnung ist lediglich, dass der Antragsteller als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Miteigentümers ist.

Rz. 33

Die Teilungsversteigerung wird durch den Anordnungsbeschluss angeordnet. Dieser Beschluss hat die Wirkung einer Beschlagnahme des Grundstücks, sodass eine nach Erlass des Anordnungsbeschlusses erfolgte Veräußerung auf das Versteigerungsverfahren keinen Einfluss mehr hat (§ 26 ZVG), sofern die Bruchteilsgemeinschaft durch die Veräußerung nicht aufgehoben wird. Mit der Versteigerung wird die unteilbare Immobilie in einen teilbaren Gegenstand (den Versteigerungserlös) umgewandelt. Damit tritt der Erlös an die Stelle des gemeinschaftlichen Grundstücks. Auch der Erlös steht zunächst im Miteigentum, ist dann jedoch nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB zwischen den Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen aufzuteilen. Problematisch ist die Situation dann, wenn die Miteigentumsanteile der Ehegatten nicht gleich verteilt sind. So hat der BGH^[44] in einem Fall, in welchem der Anteil der Ehefrau mit einer Sicherungshypothek belastet war, der eine Zugewinnausgleichsforderung des Ehemannes gegen sie zugrunde lag, und der Ehemann in der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhielt, wie folgt entschieden:

"Der Erlösüberschuss ist auf die Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Werte zu verteilen, ihm wird zuvor der Betrag der Rechte, die nach § 91 ZVG nicht erlöschen hinzugerechnet. Auf den einem Grundstücksanteil zufallenden Anteil am Erlös wird sodann der Betrag der Rechte, welche an diesem Grundstücksanteil bestehen bleiben, angerechnet."

Rz. 34

Um einer Verschleuderung von Vermögen entgegenzuwirken muss das Vollstreckungsgericht zunächst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens den objektiven Grundstückswert ermitteln und durch förmlichen Beschluss feststellen (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG).

Rz. 35

Bei der Teilungsversteigerung gelten im Wesentlichen die gleichen Grundsätze wie bei der Zwangsversteigerung. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, § 90 ZVG. Die mit den Belastungen verbundenen persönlichen Schulden gehen auf den Ersteher über, § 53 Abs. 1 ZVG. Der Ersteher haftet also vom Zuschlag ab für die in Zukunft fälligen Zins- und Tilgungsleistungen.

Hinweis

Zur Teilungsversteigerung der ehelichen Immobilie hat der BGH^[45] entschieden, dass der Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe und der grundsätzlich bis zur Rechtskraft der Scheidung fortbestehende Charakter der ehelichen Immobilie als Ehewohnung es nicht gebieten, eine Teilungsversteigerung der Ehegattenimmobilie in der Trennungszeit ohne eine Abwägung der beiderseitigen Interessen generell als unzulässig anzusehen.

Die schutzwürdigen Belange des teilungsunwilligen Ehegatten werden durch ein Schrankensystem aus materiell-rechtlichen Einwendungen nach §§ 1365, 1353 Abs. 1 Satz 2, 242 BGB, die im Drittwiderspruchsverfahren geltend zu machen sind, und vollstreckungsschützenden Vorschriften im Teilungsversteigerungsverfahren nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG, § 765a ZPO gewahrt.

Empfehlung:

Bei der Teilungsversteigerung besteht immer die Gefahr, dass der Zuschlag weit unter Wert der Immobilie erfolgt. Die Zuschlagsversagungen nach §§ 74a (Gläubiger kann Versagung des Zuschlags beantragen, wenn Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes nicht 7/10 des Grundstückswertes erreicht), 85a (Zuschlag von Amts wegen zu versagen, wenn Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes nicht 5/10 des Grundstückswertes erreicht) ZVG bieten nur einen geringen Schutz. Jedem Miteigentümer ist daher dringend zu raten, dem Versteigerungsverfahren gem. § 27 ZVG beizutreten. So kann er nicht nur alle Möglichkeiten ausschöpfen, durch eigene Gebote die Immobilie entweder selbst zu erwerben oder jedenfalls den Preis in eine angemessene Höhe zu treiben, sondern ist auch sonst nicht mehr allein von den Verfahrensanträgen des Antra...