Vermögensbericht / 6.3 Tatsächlich vorhandenes Vermögen

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere

1. alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte,
2. alle Verbindlichkeiten,
3. sonstige Vermögensgegenstände.

6.3.1 Forderungen der Gemeinschaft

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen

• Hausgeldrückstände, also Rückstände auf

  • den Wirtschaftsplan,
  • beschlossene Sonderumlagen,
  • beschlossene Jahresabrechnungen.
• Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage,
• Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen.

Weiter sind auch Forderungen der Gemeinschaft gegen gemeinschaftsfremde Dritte darzustellen. Hierbei kann es sich um

• ausstehende Versicherungsleistungen,
• Mietrückstände bei vermietetem Gemeinschaftseigentum,
• Kostenvorschüsse gegen den Bauträger aus Mängelgewährleistung und
• Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums

handeln.

Uneinbringbare/Verjährte/Streitige Forderungen

Auch uneinbringbare, verjährte oder streitige Forderungen können im Vermögensbericht dargestellt werden. Sie sollten dabei allerdings auch entsprechend gekennzeichnet und in einer gesonderten Forderungsgruppe ausgewiesen werden.

Praxis-Beispiel

Im Einzelnen

Bestehen etwa Mietrückstände aus der Vermietung des Gemeinschaftseigentums, ist der Mieter verstorben und die Erbfolge ungeklärt, kommt als potenzieller Erbe stets der Fiskus in Betracht. Dieser haftet nicht für Erblasserschulden, sodass die Mietforderung ggf. uneinbringbar ist.

Hat ein Dritter bereits im Jahr 2019 einen Schaden verursacht, der noch nicht beigetrieben wurde, ist die entsprechende Forderung der Gemeinschaft einredebehaftet. Der Schädiger dürfte gegen die entsprechende Schadensersatzforderung jedenfalls mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Einrede der Verjährung erheben.

Durchaus streitig und nicht eindeutig zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch laufende Verfahren gegen Dritte sein, wie etwa Forderungen gegen den Verwalter oder Vorverwalter.

6.3.2 Verbindlichkeiten der Gemeinschaft

Bei den Verbindlichkeiten der Gemeinschaft kann es sich etwa um

• Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten oder
• Schlusszahlungen an Energieversorger für das abgelaufene Wirtschaftsjahr

handeln.

6.3.3 Sonstige Vermögensgegenstände

Sonstige Vermögensgegenstände können bevorratete Brennstoffe – insbesondere bereits angeschafftes, aber noch nicht verbrauchtes Heizöl – darstellen. Darzustellen sind jedenfalls nur wesentliche Vermögensgegenstände. Unwesentlich sind Vermögensgegenstände dann, wenn sie für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind. Der Gesetzentwurf sieht hier keine betragsmäßigen Grenzen vor. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers hängt die Beantwortung der Frage, was ein wesentlicher bzw. unwesentlicher Vermögensgegenstand ist, maßgeblich auch von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.^[1] In einer größeren Wohnanlage dürften insoweit z. B. Wasch- und Trockeneinrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, keinen wesentlichen Vermögensgegenstand darstellen, insbesondere dann, wenn es sich um gebrauchte Geräte handelt. Anders könnte es ggf. bei einem Rasentraktor aussehen.

Unerheblich, ob es sich nun um einen wesentlichen oder unwesentlichen Vermögensgegenstand handelt, ist dieser im Vermögensbericht nur zu benennen, er ist nicht zu bewerten. Der Verwalter hat diesen also, wollte man den Rasentraktor als wesentlichen Vermögensgegenstand ansehen, nicht betragsmäßig zu bewerten. Ausreichend ist, dass dieser schlicht als Vermögensgegenstand benannt wird; freilich kann der Verwalter Angaben über den aktuellen Marktwert machen. Bei bevorrateten Brennstoffen ist deren Menge anzugeben. Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwa Immobilieneigentümerin, wäre selbstverständlich das entsprechende Objekt im Vermögensbericht zu bezeichnen.

[1] Vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 78.