Verpflichtung des abberufenen Verwalters zur Rechnungslegung ist vollstreckbar - aber wie?

Leitsatz

Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken (§ 887 ZPO).

Sachverhalt

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde die Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und ihr Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Die Eigentümergemeinschaft bestellte einen neuen Verwalter und begehrte im folgenden die amtsgerichtliche Verpflichtung der Verwalterin durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung von Belegen Rechnung zu legen. Aus dem rechtskräftigen Beschluß betreibt die Eigentümergemeinschaft die Zwangsvollstreckung.

Nachdem die Verwalterin ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen ist, wurde gegen diese ein Zwangsgeld festgesetzt, das diese zwar bezahlte, gleichwohl aber nicht wie gewünscht Rechnung legte. Die Eigentümergemeinschaft möchte nunmehr erneut gerichtlich ein Zwangsgeld gegen die Verwalterin festsetzen lassen, da diese ihrer entsprechenden Verpflichtung immer noch nicht nachgekommen ist. Diese wendet ein, sie könne ihrer Verpflichtung gar nicht mehr nachkommen, da sie die entsprechenden Belege bereits an den neuen Verwalter herausgegeben und die Konten aufgelöst habe.

Entscheidung

Ein weiteres Zwangsgeld gegen die Verwalterin zur Erzwingung der ihr aufgegebenen Rechnungslegung konnte hier nicht mehr festgesetzt werden. Das nämlich wäre nur dann möglich gewesen, wenn es sich bei der der Verwalterin obliegenden Verpflichtung um eine unvertretbare Handlung gehandelt hätte. Dies war aber vorliegend hinsichtlich der begehrten Rechnungslegung nicht der Fall - hier handelt es sich vielmehr um eine vertretbare Handlung.

Das liegt ganz einfach daran, daß ebensowenig wie die Aufstellung einer Jahresabrechnung auch die Rechnungslegung nicht nur eine vom wirksam bestellten Verwalter zu erbringende höchstpersönliche Handlung darstellen, sondern vielmehr von jedem möglich sind, der über die notwendigen Kenntnisse verfügt und dem die Gemeinschaftsordnung und die in dem betreffenden Jahr angefallenen Zahlungsbelege zugänglich sind. Die zu vollstreckende Verpflichtung der Verwalterin ist demnach eine sog. vertretbare Handlung, die nicht nach § 888 ZPO, sondern nach § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken ist.

Für dieses Ergebnis spricht auch, daß bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende nach einhelliger Rechtsmeinung nicht der alte, sondern der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr zu fertigen hat. Dies setzt aber voraus, daß die Jahresabrechnung auch von jemandem anderen gefertigt werden kann, als eben von dem (früheren) Verwalter.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.1999, 3 Wx 33/99

Fazit:

Kur zum Hintergrund der beiden Begriffe "vertretbare" und "unvertretbare" Handlung: Von einer unvertretbaren Handlung spricht man immer dann, wenn diese Handlung nur einer Person ausschließlich möglich ist. Im Gegensatz dazu liegt eine vertretbare Handlung immer dann vor, wenn diese zwar von einer Person erfolgen soll, gleich gut aber auch von jemandem anderen ausgeführt werden kann.

Was nun die Vollstreckung dieser beiden Handlungsarten angeht, so ergeben sich daraus Unterschiede: Während bei einer unvertretbaren Handlung eben nur der jeweilige Schuldner zur Ausführung in der Lage ist, ist dieser mit erfolgversprechenden "Druckmitteln" zur Ausführung bei Weigerung zu verpflichten. Zur Verfügung stehen hier das Zwangsgeld und die Zwangshaft. Soweit es sich aber um eine vertretbare Handlung handelt, ist es im Interesse aller Beteiligten natürlich besser, nicht weiter Druck auf den sich ohnehin weigernden Schuldner auszuüben, sondern vielmehr die Handlung, die ja auch einer anderen Person möglich ist, durch diese vornehmen zu lassen und die Kosten hierfür vom ursprünglichen Schuldner zu verlangen.