Vertretungsmacht: Missbrauch? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall fragt sich, ob es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Vertrags einer Entscheidung der Wohnungseigentümer bedarf.

§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG

§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG soll zum einen den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, soll nicht befürchten müssen, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht ausreicht. Das dient zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer, über die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können (BT-Drucksache 19/18791, S. 48). Zum anderen wollte der Gesetzgeber mit der in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG geregelten umfassenden Vertretungsmacht des Verwalters die Probleme bei einseitigen Rechtsgeschäften der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beseitigen, die daraus resultierten, dass ein vom Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgenommenes einseitiges Rechtsgeschäft nach § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden konnte (vgl. BT-Drucksache 19/18791, S. 49). Fraglich ist, ob der Rechtsverkehr zu schützen ist, wenn es um das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Wohnungseigentümern geht. Hier gilt: Soweit es um die Frage geht, ob der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten kann, kann es unter den Wohnungseigentümern anders sein! Erhebt der Verwalter beispielsweise im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, im Grundsatz zwar nicht zu überprüfen (BGH, Urteil v. 8.3.2024, V ZR 119/23, Rn. 6). Ob evident bestehende Beschränkungen im Innenverhältnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen können oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen sein kann, hat der BGH aber ausdrücklich noch offengelassen. Klarheit, dass keine Prüfung veranlasst ist, besteht im Kern hier wohl nur für 3 Fälle: Hausgeldklagen, Klagen auf Unterlassung/Beseitigung einer Störung und die Fälle, in denen die Wohnungseigentümer die Klageerhebung beschlossen haben.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Eine Verwaltung verletzt ihre Pflichten, wenn sie einen Arbeitsvertrag mit einem Wohnungseigentümer kündigt, soweit die Kündigung nicht von einer Vereinbarung oder § 27 WEG gedeckt ist. Dass die Verwaltung eine Vertretungsmacht hat, die Kündigung auszusprechen, ändert nichts. Jede Verwaltung sollte sich daher gut überlegen, eine Kündigung ohne Rückendeckung der Wohnungseigentümer auszusprechen.