Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.4.4.2 Die Ausnahme von der Regel

Unabhängig vom Zeitpunkt der Anwendbarkeit der Neuregelung, also für den Zeitraum nach dem 1.12.2023, besteht eine wichtige Ausnahme für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen

1. weniger als 9 Sondereigentumsrechte vorhanden sind,
2. einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und
3. weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Diese 3 Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein und nicht etwa lediglich alternativ.

Den Begriff des Sondereigentumsrechts kannte das WEG bislang nicht. Allein kann es sich insoweit um Sondereigentumseinheiten handeln, und zwar ungeachtet dessen, ob es sich um Wohnungseigentumseinheiten oder Teileigentumseinheiten, bei letzteren gar lediglich um Stellplätze handelt. Der Wortlaut des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG verweist bezüglich der erforderlichen Anzahl der Wohnungseigentümer auf § 25 Abs. 2 WEG und stellt somit klar, dass es auf die Anzahl der Wohnungseigentümer im Sinne auch des gesetzlichen Kopfstimmprinzips ankommt und nicht darauf, wie viele Sondereigentumseinheiten im Eigentum eines Wohnungseigentümers stehen.

Praxis-Beispiel

Konstellationen

• Die Wohnanlage besteht aus 6 Sondereigentumseinheiten. Ein Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 3 Einheiten. Tatsächlich also sind 4 Wohnungseigentümer vorhanden.
• Die Wohnanlage besteht aus 8 Sondereigentumseinheiten. Eine davon steht im Miteigentum eines Ehepaares, eine weitere gehört der Ehefrau und noch eine weitere gehört dem Ehemann. Insgesamt sind 8 Wohnungseigentümer vorhanden.

Begehrt ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, so haben diese einen Anspruch auf entsprechende Bestellungsbeschlussfassung. Diese Wohnungseigentümer werden den amtierenden Wohnungseigentümerverwalter mit ihrem Begehren zu konfrontieren haben. Dies muss nicht gleichzeitig erfolgen, aber gleichgerichtet. Praktisch würden die Wohnungseigentümer ein Verlangen auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG mit dem Tagesordnungspunkt der Bestellung eines zertifizierten Verwalters an den Wohnungseigentümerverwalter richten.

Geltung nur bei Wohnungseigentümern als Verwalter

Die Ausnahmeregelung bezieht sich ausschließlich auf Wohnungseigentümer als Verwalter. Hieraus folgt, dass selbst in einer Zweiergemeinschaft Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht, wenn nicht einer der beiden Wohnungseigentümer die Verwaltung übernehmen will.