Verwalterabberufung

Leitsatz

Stimmrechtsausschluss

Normenkette

§ 25 Abs. 5 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 675 BGB

Kommentar

Die Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich von der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden. Bei der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters, verbunden mit der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund, ist ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter ist, gem. § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt.

Im vorliegenden Streit ging es um die Begründetheit eines Hilfsantrages, festzustellen, dass die Antragsgegnerin "bei der Abstimmung über die Abwahl des Verwalters wegen Interessenkollision nicht stimmberechtigt sei". Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Versammlungsbeschluss mit dem Antrag "Abwahl des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages". Dem Feststellungsantrag wurde mit unterstelltem rechtlichen Interesse stattgegeben. Bei der Abberufung handele es sich wie bei der Bestellung um einen einseitigen Akt der Wohnungseigentümer, der sich nicht als Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG darstelle. Davon zu unterscheiden sei jedoch der zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter bestehende Vertrag (Geschäftsbesorgungsvertrag mit teils dienst-, teils werkvertraglichem Charakter).

Im vorliegenden Fall sei es jedoch nicht nur um die Abberufung des Verwalters allein gegangen, sondern um seine Abberufung, verbunden mit der Kündigung des Verwaltervertrages. Diese einheitliche Beschlussfassung falle unter § 25 Abs. 5 WEG, da der rechtsgeschäftliche Teil des Beschlusses von der Beschlussfassung über die Abberufung nicht getrennt und nicht unterschiedlich beantwortet werden könne.

Damit setze sich der Senat nicht in Widerspruch zu einer in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Ansicht, dass ein Verwalter bei der Beschlussfassung über seine Abberufung stimmberechtigt sei (ohne gleichzeitige Kündigung des Verwaltervertrages).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 11.09.1986, BReg 2 Z 35/86)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Eine m. E. sehr überzeugende und lehrreiche Entscheidung im Rahmen der bisher vertretenen h. R. M. In einer "Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund" liegt wohl stets auch stillschweigend die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages, selbst wenn dies im Beschlussantrag nicht ausdrücklich erwähnt sein sollte (so wohl die h.R.M.; diese Frage konnte in der vorstehenden Entscheidung offenbleiben). Ist dem so, wird nach wie vor auch ein alleiniger Abberufungsbeschluss aus wichtigem Grund der Stimmrechtsausschlussregelung des § 25 Abs. 5 WEG analog unterliegen. Eine mittelbar (konkludent) mitbeschlossene fristlose Vertragskündigung wird gegenüber einem anwesenden Verwalter mit der Beschlussfassung zugleich wirksam, abwesenden Verwaltern allerdings erst über gesonderte kurzfristige schriftliche Mitteilung der Vertragskündigung (vgl. § 626 Abs. 2 BGB).