Verwalterkündigung wegen eigenmächtiger Geldentnahme

Leitsatz

1. Der Verwalter hat die von den Wohnungseigentümern beschlossene Zweckbindung bei der Verwaltung bestimmter Gelder zu respektieren und er muß sich im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern in den Schranken seiner treuhänderischen Stellung halten.

2. Der Verwaltervertrag kann ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt und der Verwalter sofort aus wichtigem Grund abberufen werden, soweit dieser eigenmächtig Gelder von einem für die Bausanierung bestimmtem Sonderkonto der Eigentümergemeinschaft zur Befriedigung eigener Ansprüche entnimmt.

Sachverhalt

Anläßlich der Sanierung der Wohnungseigentumsanlage wurde seitens der Wohnungseigentümer ein Bauausschuß sowie ein Sonderkonto mit entsprechenden Rücklagen gebildet. über das Konto sollte nur mit Zustimmung des Bauausschusses verfügt werden können. Dessen ungeachtet hob die Verwalterin zur Befriedigung angeblich eigener Ansprüche einen höheren Betrag ab. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloß daraufhin die sofortige Abberufung der Verwalterin sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund. Hiergegen wendet sich die Verwalterin.

Entscheidung

Die sofortige Abberufung der Verwalterin sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages waren gerechtfertigt. In der eigenmächtigen Geldabhebung lag ein wichtiger Grund zur Abberufung. Ein solcher liegt immer dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar ist.

Das war hier der Fall, weil sich die Verwalterin eigenmächtig über die Zweckbindung des auf dem Konto vorhandenen Guthabens hinwegsetzte. Im einzelnen ergab sich nämlich, daß die Verwalterin die dem Konto entnommenen Beträge zur Begleichung von Rechtsanwaltshonoraren sowie als Vergütung ihrer Tätigkeit für das kommende Jahr verwendete. Diese Ansprüche standen ihr jedoch nicht zu. Dessen ungeachtet und entscheidend ist aber, daß es auf eine entsprechende Berechtigung gar nicht ankommt: Der Verwalter darf sich nämlich selbst bei Vorliegen berechtigter eigener Ansprüche nicht eines zweckgebundenen Guthabens der Gemeinschaft bedienen.

Die Verwalterin konnte auch nicht mit ihrem Einwand durchdringen, sie sei aufgrund des Verwaltervertrages und der Verwaltervollmacht zum Zugriff auf das Guthaben berechtigt gewesen. Hierbei hat sie Innen- und Außenverhältnis vermischt. Denn auch eine im Außenverhältnis weitreichende Vollmacht ändert nichts daran, daß der Verwalter sich im Innenverhältnis - also dem Verhältnis zu den Wohnungseigentümern - in den Schranken seiner treuhänderischen Stellung halten muß. Er hat insbesondere die von den Wohnungseigentümern beschlossene Zweckbindung von Geldern zu respektieren. Setzt er sich hierüber eigenmächtig hinweg, rechtfertigt diese besonders schwere Treuepflichtverletzung eine Kündigung und Abberufung des Verwalters auch ohne vorherige Abmahnung.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.06.1997, 3 Wx 569/96

Fazit:

Soweit in der Entscheidung von der Abberufung auf der einen Seite und der fristlosen Kündigung auf der anderen Seite zu lesen ist, verdeutlicht dies noch einmal, daß zwischen Verwalterstellung und Verwaltervertrag unterschieden werden muß (siehe hierzu auch Ausgabe 1/97, Seiten 42 f.). Im Wohnungseigentumsgesetz ist ausschließlich die Rede von der Abberufung des Verwalters. Der Verwaltervertrag hingegen muß nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Will man also den unliebsamen Verwalter loswerden, muß man ihn einerseits abberufen und andererseits auch den Verwaltervertrag kündigen.

Da ein unentgeltlicher Auftrag jederzeit von seiten der Wohnungseigentümer widerrufen, ein Geschäftsbesorgungsvertrag stets aus wichtigem Grund gekündigt werden kann und da Umstände, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellen, regelmäßig auch die Kündigung aus wichtigem Grund im dienstvertraglichen Bereich rechtfertigen werden, dürften jeweils die Voraussetzung einerseits der Abberufung des Verwalters sowie andererseits der Kündigung des Verwaltervertrages gleichzeitig vorliegen. Es sind jedoch Fälle möglich, in denen wegen des Fortbestehens des Verwaltervertrages trotz Abberufung dem Verwalter der Anspruch auf Vergütung verbleibt. Das ist namentlich dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer von der Möglichkeit zur jederzeitigen Abberufung Gebrauch machen, ohne daß ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags vorliegt.