Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter und Ausführungsorgan. Hinsichtlich der Thematik der "Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums" durch den Verwalter sind diese Neuerungen insoweit von größter Bedeutung, als sich die Frage stellt, ob der zustimmungsberechtigte Verwalter die Zustimmung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgibt oder als eigenständige Institution.
Der Gesetzeswortlaut spricht zwar dafür, dass der Verwalter nicht als Organ der Gemeinschaft fungiert. § 12 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, dass es "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Außer der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" kann also die Zustimmung auch eines "Dritten" und somit solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden. Ein solcher Dritter kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vertreten, was auch ein einzelner Wohnungseigentümer mit Ausnahme des § 9b Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht kann. Der BGH[1] hat zwischenzeitlich klargestellt, dass im Fall der Zustimmungsberechtigung des Verwalters und seiner Zustimmungsverweigerung seit Inkrafttreten des WEMoG die Klage auf Zustimmung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist und nicht gegen den Verwalter. Weiter hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die entsprechende Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde. Der Verwalter handelt auch im Fall seiner Zustimmungsberechtigung lediglich als Organ der Gemeinschaft.
Nach wie vor kann der Verwalter als Zustimmungsberechtigter das Votum der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung herbeiführen und insoweit seine Kompetenz auf die Wohnungseigentümerversammlung delegieren.[2]
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