Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 1.2 Vereinbarung

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Regelfall in der Praxis ist die vereinbarte Zustimmungspflicht des Verwalters. Als Zustimmungsberechtigte bzw. -verpflichtete können aber auch der Verwaltungsbeirat, ein ausdrücklich bestimmter oder die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Freilich ist dies in der Praxis selten.

Fehlen oder Versterben des Zustimmungsberechtigten

Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde.^[1] Nach allgemeiner Auffassung müssen in einem solchen Fall die Wohnungseigentümer zustimmen, wobei hier wohl ein entsprechender Beschluss ausreichen dürfte. Freilich besteht in einem derartigen Fall auch Veranlassung, die vereinbarte Veräußerungszustimmung durch Mehrheitsbeschluss nach § 12 Abs. 4 WEG aufzuheben.^[2]

[1] OLG Saarbrücken, Beschluss v. 10.7.2018, 5 W 49/18, NZM 2019, 182.

[2] Siehe Kap. 8 Aufhebung der Veräußerungszustimmung.

1.2.1 Schuldrechtliche Vereinbarung

Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden:

1. Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung,
2. weitere Veräußerungsfälle.

Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung

Ist die Veräußerungszustimmung lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung unter den Wohnungseigentümern vereinbart^[1], bindet sie die (vereinbarenden) Wohnungseigentümer dennoch. Möchte also einer von ihnen seine Sondereigentumseinheit veräußern, bedarf er entsprechender Zustimmung.

Weitere Veräußerungsfälle

Der im Zuge erteilter Veräußerungszustimmung sodann nach grundbuchlichem Vollzug in die Gemeinschaft neu eingetretene Erwerber ist nun nicht an die lediglich schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen nämlich nur dann gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Freilich kann der Rechtsnachfolger der Vereinbarung auch beitreten, was auch stillschweigend erfolgen kann. Allerdings genügt für die Annahme eines konkludenten Beitritts noch nicht allein die Kenntnisnahme. Stimmt der Rechtsnachfolger der Vereinbarung jedenfalls nicht zu, verliert sie insgesamt ihre Wirkung. Eine geltungserhaltende Reduktion unter den übrigen Wohnungseigentümern kann deshalb nicht erfolgen, da es keine unterschiedlichen Rechtslagen innerhalb der Gemeinschaft geben kann. Dies gilt auch im Fall der Zwangsversteigerung. Hier muss im Zeitpunkt des Zuschlags feststehen, ob der Ersteigerer der schuldrechtlichen Vereinbarung zustimmt oder nicht.

Gesamtrechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung gebunden

Im Gegensatz zum rechtsgeschäftlichen Erwerber oder dem Erwerber im Wege der Zwangsversteigerung ist der Erbe eines Wohnungseigentümers als Gesamtrechtsnachfolger nach § 1922 BGB auch ohne Grundbucheintragung an die Vereinbarung gebunden.

[1] Siehe zur Vertiefung Blankenstein, Verwaltungsinstrumente Beschluss und Vereinbarung.

1.2.2 Dingliche Vereinbarung

Regelfall ist die dingliche Vereinbarung, also diejenige, die im Grundbuch eingetragen ist. Im Gegensatz zu sonstigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die sich dem Wortlaut nach nicht dem Grundbuch entnehmen lassen, weil nach den Bestimmungen der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) i. V. m. § 7 Abs. 3 WEG wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann, gilt dies nicht für eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Für diese sehen § 3 Abs. 2 WGV und § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG eine entsprechende ausdrückliche Eintragung vor. Die Eintragung erfolgt im Bestandsverzeichnis und hat regelmäßig folgenden Wortlaut: "Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums erforderlich".