Verwaltungskompetenz: Verlagerung durch Beschluss? / 5 Hinweis

1. Im neuen Recht können die Wohnungseigentümer dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG Kompetenzen durch Beschluss einräumen. Hier ist nur streitig, ob es auch durch den Verwaltervertrag geht (das ist zweifelhaft; hier sollte man derzeit noch stets auf einen transparenten Beschluss setzen). Im alten Recht war hingegen schon streitig, ob man Kompetenzen überhaupt verlagern kann. Nach verbreiteter Ansicht konnte die Entscheidung über Art und Umfang von Erhaltungsmaßnahmen nicht durch einen Beschluss auf den Verwalter übertragen werden. Die gesetzliche Regelung gehe davon aus, dass die Wohnungseigentümer die notwendigen Entscheidungen über das Ob und Wie der Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen müssten. Da mit der Übertragung von Kompetenzen der Wohnungseigentümer auf den Verwalter eine grundlegende Zuständigkeitsänderung vorgenommen werde, sei hierfür grundsätzlich eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich. In engen Grenzen sei eine Kompetenzverlagerung durch Beschluss aber möglich, nämlich dann, wenn die Ermächtigung zu einem nur begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belasse (etwa Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 74). Teilweise wurde eine Beschlusskompetenz aber auch generell verneint und eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter nur durch Vereinbarung für wirksam gehalten (Elzer, ZWE, 2012, S. 163, 167) oder umgekehrt jeder Beschluss als möglich erachtet (Lehmann-Richter, ZWE 2015, S. 193, 194; Deckert, ZWE 2003, S. 247, 252). Der BGH schließt sich jetzt für das alte Recht der 1. Meinung an.

2. Der klagende Wohnungseigentümer hatte im Übrigen einige Sondervergütungen bemängelt. Der Vertrag lautete hier u. a. wie folgt:

   „[…] Die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt dem Verwalter zusätzlich

   • für die Durchführung jeder weiteren Versammlung über die ordentliche Jahresversammlung hinaus 700 EUR
   • für die kaufmännische Betreuung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ab einer Bausumme von 10.000 EUR im Einzelfall ein Honorar von 4 % der Bruttobausumme; das Honorar reduziert sich auf 2 % der Bruttobausumme, wenn ein externer Ingenieur bzw. Architekt mit der Bauleitung beauftragt wird;
   • für sämtliche Tätigkeiten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen einen Stundensatz in Höhe von 65 EUR, Auslagen (z. B. für Kopien, Porto) sind zu erstatten;
   • für die Abwicklung von Versicherungsschäden 4 % der Schadenssumme, max. 5.000 EUR p. a., wenn (auch) Sondereigentum betroffen ist; soweit der Versicherer Regiekosten der Verwaltung übernimmt, entfällt die Zahlungspflicht der Eigentümergemeinschaft; der Verwalter ist berechtigt, die erstatteten Regiekosten dem Konto der Gemeinschaft zu entnehmen”.

Der BGH meint, diese Sondervergütungen würden ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. So liege es nämlich, wenn die Verwaltervergütung dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genüge. Hinsichtlich der Vergütung für die Durchführung einer weiteren Versammlung habe das LG darauf abgestellt, dass der Mehraufwand für die Durchführung einer weiteren Versammlung gerade bei einer größeren Gemeinschaft höher sei, sodass die Vergütungshöhe von 700 EUR noch von dem Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt sei. Dass diese Würdigung von einem Rechtsfehler getragen sei, zeige die Revision nicht auf und sei auch nicht ersichtlich. Ohne Erfolg rüge die Revision, dass die Vergütungsregelung keinen Hinweis darauf enthalte, ob die Vergütung auch dann geschuldet sei, wenn eine weitere Eigentümerversammlung allein aufgrund eines Verschuldens des Verwalters erforderlich geworden sei. Ob darin ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB liege, könne dahingestellt bleiben. Denn die Bestimmungen über die Vergütung des Verwalters seien im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage nicht darauf zu überprüfen, ob sie einer AGB-Kontrolle standhalten. Rechtsfehlerfrei habe das LG ferner angenommen, dass auch die Zubilligung einer Sondervergütung für die kaufmännische Betreuung größerer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und für Tätigkeiten des Verwalters bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Ohne Erfolg rüge die Revision an dieser Stelle, dass im Verwaltervertrag keine Obergrenze der Vergütung genannt werde. Richtig sei zwar, dass bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein müsse. Bei der von der Sondervergütungsregelung erfassten kaufmännischen Betreuung größerer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und Tätigkeiten des Verwalters bei gerichtlichen Auseinandersetzungen handele es sich aber nicht um Aufgaben, die laufend zur Erledigung anstehen. Zu Recht sei das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die Sondervergütung für die Abwicklung von Versicherungsschäden, wenn (auch) Sondereigentum betroffen ist, ordnungsmäßiger Ver...